Articles

gärningar

Posted by admin
frågor & svar / gärningar

använder jag en garanti handling, en särskild garanti handling, eller en avsluta-fordran handling?

det är frågan

Gregory L. Miles, advokat

personer i fastigheter stöter ofta på beslutet om att använda en garantihandling eller en avslutningshandling. Mindre ofta kan de konfronteras med speciella garantihandlingar. Var och en har sin lämpliga användning och plats i fastighetsaffärer. Användaren måste dock ha en grundläggande förståelse för effekten av var och en av dokumenten och varför man skulle väljas i motsats till en annan. Det är inte syftet med denna korta artikel att ge en detaljerad analys och det är inte en ersättning för samråd med en advokat, men kommer att fungera som en grundläggande förklaring av dessa typer av handlingar.

Garantihandling

den väsentliga effekten av en garantihandling är att ge vissa löften till den person till vilken fastigheten överförs. Avhandlingar kallas i juridisk jargong som”garantier för titel”. En sann garantihandling lovar i själva verket att överlåtaren, eller med andra ord den person som överför fastigheten, har en bra och korrekt Titel, att det inte finns några panträtter på fastigheten och att det inte finns några servitut på fastigheten så att ägandet av fastigheten kommer att vara klart och fullständigt.

som en praktisk fråga är det ett sällsynt fall när någon titel är helt ”klar och ren” i betydelsen av en sann garantihandling. Följaktligen bör den som överför fastigheten i varje transaktion fråga: ”gör jag löften som jag inte kan hålla och hedra?”

betydelsen av” garantier ”eller i icke-juridiska termer” löften ” som görs i en garantihandling kan ha stor betydelse. Till exempel, om en garantihandling har givits och det senare visar sig att det finns problem i titeln, kan den person som ger garantihandlingen bli föremål för en rättegång av bidragsmottagaren där bidragsmottagaren kan tvinga den personen att försöka rensa titeln, betala skadestånd eller på annat sätt bära ansvaret för brister i titeln eller andra problem som rör fastigheten. Det kan komma som en överraskning att om egendom överförs eller säljs genom garantihandling och det finns utestående skatter vid tidpunkten för överföringen, kan en garantihandling leda till att bidragsgivaren är ansvarig för dessa skatter även om bidragsgivaren inte trodde att han eller hon skulle vara den som betalar skatterna.

enligt Arizona lag, bara använda orden ”grant” eller ”förmedla” skapa sådana garantier för titel. Se A. R. S. 33-435.

ändå används garantihandlingar i de flesta bostadstransaktioner och verkar gynnas av titelföretag.

när du använder en garantihandling är följande några av de saker som bidragsgivaren kanske vill överväga:

1) Läs noggrant titrapporten. Antag inte att bara för att en fastighetsmäklare eller titel officer säger att ”titeln är ren” att det nödvändigtvis är sant. Var och en av titelundantagen som visas i titrapporten måste analyseras och förstås. Alltför ofta tas det för givet att dessa bara är ”standardundantag” när du lämnar in gärningen. Det kanske inte alltid är fallet. Till exempel kan en fastighet visa en gammal nytta servitut över den. Vid första anblicken kan bidragsgivaren vara benägen att säga, ”det är inte mitt problem. Det har varit där i flera år. Dessutom vet jag att det inte finns något på fastigheten.”En noggrann undersökning kan dock avslöja ett nyttjanderätt som går rakt upp i mitten av fastigheten vilket gör att den inte kan utvecklas.

om personen som tittar på titrapporten inte har expertis för att förstå och analysera undantagen, bör juridisk rådgivare konsulteras och till och med kanske en registrerad besiktningsman eller civilingenjör anlitas för att hjälpa innan de undertecknar gärningen.

2) en bidragsgivare har befogenhet att begränsa ’garantier’, eller med andra ord några av de ’löften’, som görs i en garanti handling genom korrekt formulering i gärningen. Många garantihandlingar innehåller ett undantag för gärningen som säger något så här, ”transport görs föremål för alla servitut, skulder, rekordfrågor etc.”I de flesta fall skulle en bidragsgivare vara oklokt att underteckna en garantihandling som inte innehöll en sådan begränsning av omfattningen av garantilöften.

i vissa fall är det till och med möjligt att skapa ett avtal där en köpare av egendom samtycker till att enbart förlita sig på titelförsäkringen om det finns titelfel och inte hävda fordringar mot en bidragsgivare som har gett garantier.

3) Det är klokt att inspektera fastigheter och i vissa fall till och med ha en undersökning. Ofta, det finns brister i titeln eller status av fastigheten som inte skulle vara lätt framgår av en titel rapport eller annan ”legalistisk” undersökning av titeln. Detta skulle inkludera sådana saker som fastighetslinjer, staket på fel plats, verktyg som inte avslöjas i de inspelade dokumenten, byggnader som är felplacerade och praktiskt taget alla andra typer av fel som kan föreställas. Normalt är en fullständig Alta-undersökning det enda sättet att bestämma att, men ibland kan billigare och involverade undersökningar vara till hjälp för en bidragsgivare för att avgöra om man ska tillhandahålla en garantihandling.

slutligen, som en praktisk fråga, i de flesta bostadstransaktioner som involverar etablerade underavdelningar som har godkänts av de städer och län Där underavdelningarna är belägna, är lämpliga. Det skulle fortfarande vara klokt att följa några av de förslag som nämns ovan.

Sammanfattningsvis säger en allmän garantihandling i huvudsak: ”jag lovar att jag äger den här egenskapen, det finns inga titelfrågor som kommer att påverka din titel, och om det finns titelfel kommer jag att vara villig att betala kostnaden för att försvara din titel och betala de skador som kan uppstå av den.”Följaktligen i varje fastighetstransaktion överlåtaren, det vill säga den person som passerar titeln på fastigheten, skulle göra klokt i att noggrant undersöka status Titel, inspektera fastigheten, och om tid och ekonomiska resurser finns tillgängliga samråda med jurist och en besiktningsman. I en bostadstransaktion i etablerade underavdelningar görs detta vanligtvis inte men det finns ingen garanti för att problem inte kommer att uppstå.

avsluta Fordringshandling

till skillnad från en garantihandling som diskuterats ovan ger en så kallad ”avsluta fordringshandling” större skydd för säljaren och ger praktiskt taget inget skydd för köparen. Det är av den anledningen att titelföretag tenderar att använda garantihandlingar i bostadstransaktionerna. Säljare bör vara försiktig eftersom ofta fastighetsmäklare och titel företag kommer att ”kräva” användning av en garanti handling men som inte krävs av lagen, och kunniga advokater och spärrade tjänstemän kommer att inse att det är i allmänhet inte en nödvändighet enligt lag. Ibland i små transaktioner kan ett titelföretag kräva en garantihandling som en fråga om politik.

i motsats till garantihandlingen som ger de löften som anges ovan, säger Arizona quitclaim-gärningen i huvudsak: ”jag vet inte om jag äger den här egenskapen eller ens har ett krav i fastigheten. Men vad jag än kan ha ger jag dig.”Även om det inte är den exakta juridiska innebörden av en avsluta fordran handling det är ett bekvämt sätt att tänka på dess omfattning. I händelse av brister i titeln, obetalda skatter, och andra typer av fordringar avsluta anspråk ger inget skydd till köparen; men det skyddar säljaren som i huvudsak inte har gjort några löften. När det är möjligt skulle det vara ”bekvämt” för en säljare att använda en avsluta fordran handling. En köpare bör dock vara ovilliga att acceptera en avsluta fordran handling utan noggrann analys av dess inverkan i en fastighetstransaktion.

avsluta anspråk handlingar används ofta där en flisa av egendom ifrågasätts mellan grannar, när det finns potentiella Titel frågor eller frågor tillgängliga om fastigheten inspekterades och tillfrågade eller, köparen är villig att enbart förlita sig på titel försäkring som har utfärdats.

köpare bör akta sig för att avsluta anspråk eftersom de kan begränsa köparens rättigheter. Säljare bör vara försiktig med att ge garanti gärningar, och inse att köpare kan vara ovilliga att acceptera en avsluta fordran handling.

en avsluta fordran gärning, i motsats till användningen av orden ”grant” eller ”förmedla”, som anges i A. R. S. 23-435, säger att ”jag gör härmed avsluta anspråk”. Ofta kommer ytterligare ord att införas i dokumenten om att ”jag ger inga garantier alls”.

standardformulär är allmänt tillgängliga.

särskild Garantihandling

en särskild garantihandling kan ibland överbrygga klyftan mellan att ge en fullständig garantihandling eller en uppsägning när en säljare är ovillig att ta ansvar för en garantihandling. Dessa omständigheter uppstår ofta när till exempel en familjemedlem är förvaltare i en familj som lever återkallbart förtroende och kommer att överföra egendom till en mottagare. Förvaltaren kan känna att han eller hon inte bör ta något ansvar för titel och därför ovilliga att ge en garanti handling. Förvaltaren kan ge en särskild garantihandling istället. I komplexa fastighetstransaktioner har särskilda garantihandlingar genom åren blivit allt oftare använda eftersom de erbjuder ett minimalt skydd för köparen och har begränsade garantier på säljarens vägnar.

i huvudsak kan en särskild garantihandling tolkas som att säga ”Jag kan inte lova dig vad villkoret för titeln eller vad som har hänt med fastigheten. Men eftersom jag har varit titeln ägare av fastigheten finns det inga titelfel som jag själv har skapat”. Även om den förklaringen inte exakt överensstämmer med den juridiska förklaringen, är det ett användbart sätt att tänka på speciell garantihandling.

rådgivning med kunnig fastighetsjurist är en bra ide.

sammanfattning

vanliga användningar av en allmän garantihandling skulle omfatta: (1) försäkrade bostadstransaktioner i etablerade underavdelningar som har godkänts av stad och län och i samband med vilken en offentlig rapport utfärdades. I detta sammanhang skulle många av de ”allvarliga problemen” vara eller ha identifierats och lösts i underavdelningsprocessen. (2) komplexa kommersiella och mark transaktioner där det har varit en noggrann analys av fastigheten genom undersökning, noggrann granskning och analys av titeln rapporten.

vanliga användningsområden för en quit claim deed är: (1) för att lösa gränstvister mellan grannar eller annan omtvistad egendom där en part som kommer att ge upp något ”krav” den har på fastigheten men inte vill göra några löften om att titeln är korrekt eller giltig till förmån för bidragsgivaren. (2) komplexa transaktioner där överlåtaren har reservationer om titelstatus och bidragsmottagaren är villig att acceptera titelförsäkring som enda garanti för titel. Ibland kommer bidragsmottagaren att få vad som kallas” utökad täckning ” och annan modifierad titelförsäkring som ger betydande skydd mot de typer av saker som är problem i förhållande till titeln. Dessa skydd ges vanligtvis inte i standardägarens policy men kan innebära en kostsam undersökning för att se till att det inte finns några problem.

en särskild garantihandling kan användas när: (1) säljaren eller en för att överföra fastigheten har inte varit personligen involverad i fastigheten och kan inte ge någon försäkran om tidigare titelstatus. Klassiska användningsexempel skulle vara en förvaltare i familjen förtroende eller en personlig representant i en bouppteckning. (2) kommersiella eller andra transaktioner där det finns vissa tvivel om titelns status, men överlåtaren är villig att försäkra sig om att han eller hon inte har gjort något för att påverka titeln.

slutligen påverkar denna artikel inte alla komplexiteter i förhållande till användningen av en garantihandling, särskild garantihandling eller avsluta anspråk. Detta bör dock ge läsaren en grundläggande juridisk beskrivning av de tillgängliga dokumenten och konsekvenserna av användningen av varje.

denna artikel är inte avsedd att vara juridisk rådgivning och bör inte åberopas som ersättning för samråd med kompetent juridisk rådgivning.

Related Post

Leave A Comment