Articles

Deeds

Posted by admin
întrebări & răspunsuri / Deeds

folosesc un act de garanție, un act de garanție specială sau un act de renunțare?

aceasta este întrebarea

Gregory L. Miles, Avocat

persoanele din domeniul imobiliar se confruntă frecvent cu decizia de a utiliza un act de garanție sau un act de renunțare. Mai rar, aceștia se pot confrunta cu acte speciale de garanție. Fiecare are utilizarea și locul său adecvat în tranzacțiile imobiliare. Cu toate acestea, utilizatorul trebuie să aibă o înțelegere de bază a efectului fiecăruia dintre documente și de ce unul ar fi ales spre deosebire de altul. Nu este scopul acestui articol scurt pentru a oferi o analiză detaliată și nu este un substitut pentru consultarea cu un avocat, dar va servi ca o explicație de bază a acestor tipuri de fapte.

act de garanție

efectul esențial al unui act de garanție este de a face anumite promisiuni persoanei căreia îi este transferată proprietatea. Tezele sunt menționate în jargonul juridic ca „garanții de titlu”. Un adevărat act de garanție promite, de fapt, că concedentul, sau cu alte cuvinte persoana care transferă proprietatea, are un titlu bun și adecvat, că nu există drepturi de retenție asupra proprietății și că nu există servitute asupra proprietății, astfel încât proprietatea asupra proprietății să fie clară și completă.

ca o chestiune practică, este un caz rar când orice titlu este complet „clar și curat” în sensul unei adevărate fapte de garanție. În consecință, în fiecare tranzacție persoana care transferă proprietatea ar trebui să întrebe: „fac promisiuni pe care nu le pot ține și onora?”

importanța ” garanțiilor „sau în termeni non-legali” promisiunilor ” care sunt făcute într-un act de garanție poate avea o mare semnificație. De exemplu, dacă un act de garanție a fost dat și mai târziu se dovedește că există probleme în titlu, persoana care dă actul de garanție poate fi supusă unui proces de către beneficiar în care beneficiarul poate forța acea persoană să încerce să șteargă titlul, să plătească daune sau să suporte în alt mod responsabilitățile pentru defecte de titlu sau alte probleme legate de proprietate. Poate fi o surpriză faptul că, dacă proprietatea este transferată sau vândută prin Actul de garanție și există impozite restante la momentul transferului, un act de garanție ar putea duce la răspunderea concedentului pentru aceste impozite, chiar dacă concedentul nu a crezut că el sau ea va fi cel care va plăti impozitele.

în conformitate cu Legea Arizona, doar folosind cuvintele „grant” sau „transmite” crea astfel de garanții de titlu. A Se Vedea A. R. S. 33-435.

cu toate acestea, actele de garanție sunt utilizate în majoritatea tranzacțiilor rezidențiale și par a fi favorizate de companiile de titlu.

când utilizați un act de garanție, următoarele sunt câteva dintre lucrurile pe care concedentul ar putea dori să le ia în considerare:

1) examinați cu atenție raportul de titlu. Nu presupuneți că doar pentru că un agent imobiliar sau ofițer de titlu spune că „titlul este curat” că este neapărat adevărat. Fiecare dintre excepțiile de titlu prezentate în raportul de titlu trebuie analizate și înțelese. Prea des, se consideră că acestea sunt doar „excepții standard” atunci când depuneți fapta. S-ar putea să nu fie întotdeauna cazul. De exemplu, o proprietate poate afișa o servitute de utilitate vechi peste ea. La prima vedere, concedentul poate fi înclinat să spună: „Ei bine, aceasta nu este problema mea. A fost acolo de ani de zile. În plus, știu că nu este nimic pe proprietate.”Cu toate acestea, o examinare atentă ar putea dezvălui o servitute de utilitate care merge chiar în mijlocul proprietății, ceea ce o face incapabilă să fie dezvoltată.

dacă persoana care se uită la raportul de titlu nu are expertiza pentru a înțelege și analiza excepțiile, ar trebui consultat un consilier juridic și chiar poate un inspector înregistrat sau un inginer civil angajat să asiste înainte de a semna fapta.

2) un concedent are puterea de a limita ‘garanțiile’, sau cu alte cuvinte unele dintre ‘promisiunile’, care sunt făcute într-un act de garanție prin formularea corectă în fapta. Multe forme de garanție fapta conțin o scutire pe fapta care spune ceva de genul asta, „transport se face obiectul tuturor servitute, datorii, probleme de înregistrare, etc.”În cele mai multe cazuri, un concedent ar fi înțelept să semneze un act de garanție care nu conținea o astfel de limitare a domeniului de aplicare al garanțiilor promisiuni.

în unele cazuri, este chiar posibil să se creeze un acord în care un cumpărător de proprietate este de acord să se bazeze exclusiv pe asigurarea de titlu în cazul în care există defecte de titlu și să nu susțină creanțe împotriva unui concedent care a dat garanții.

3) este înțelept să inspecteze Imobiliare și, în unele cazuri, chiar au un studiu. Adesea, există defecte în titlu sau statutul proprietății care nu ar fi ușor evidente dintr-un raport de titlu sau altă examinare „legalistă” a titlului. Aceasta ar include lucruri precum liniile de proprietate, gardurile aflate în locația greșită, utilitățile care nu sunt dezvăluite în documentele înregistrate, clădirile fiind deplasate și practic orice alt tip de defect care poate fi imaginat. În mod normal, un sondaj complet ALTA este singura modalitate de a determina că, totuși, uneori, anchetele mai puțin costisitoare și implicate pot fi de ajutor unui concedent pentru a determina dacă să furnizeze un act de garanție.

în cele din urmă, ca o chestiune practică, în majoritatea tranzacțiilor rezidențiale care implică subdiviziuni stabilite care au fost aprobate de orașele și județele în care se află subdiviziunile, sunt adecvate. Ar fi totuși înțelept să urmați câteva dintre sugestiile menționate mai sus.

pe scurt, un act general de garanție în esență spune: „promit că dețin această proprietate, nu există probleme de titlu care să vă afecteze titlul și, dacă există defecte de titlu, voi fi dispus să plătesc costul pentru a vă apăra titlul și să plătesc daunele care pot apărea din acesta.”În consecință, în fiecare tranzacție imobiliară, concedentul, adică persoana care trece titlul proprietății, ar face bine să examineze cu atenție statutul titlului, să inspecteze proprietatea și, dacă timpul și resursele financiare sunt disponibile, să se consulte cu consilierul juridic și cu un inspector. Într-o tranzacție rezidențială în subdiviziuni stabilite, Acest lucru nu se face de obicei, dar nu există nicio asigurare că nu vor apărea probleme.

renunțați la fapta de revendicare

spre deosebire de o faptă de garanție discutată mai sus, o așa-numită „renunțare la fapta de revendicare” oferă o protecție mai mare vânzătorului și nu oferă practic nicio protecție cumpărătorului. Din acest motiv, companiile de titluri tind să utilizeze acte de garanție în tranzacțiile rezidențiale. Vânzătorii ar trebui să fie precauți, deoarece adesea agenții imobiliari și companiile de titluri vor „cere” utilizarea unui act de garanție, dar acest lucru nu este cerut de lege, iar avocații și ofițerii de escrow vor recunoaște că, în general, nu este o necesitate în temeiul Legii. Uneori, în tranzacțiile mici, o companie de titlu poate solicita o faptă de garanție ca o chestiune de politică.

spre deosebire de actul de garanție care dă promisiunile prezentate mai sus, actul quitclaim din Arizona spune în esență: „nu știu dacă dețin această proprietate sau chiar am o cerere în proprietate. Oricum, Orice aș avea, ți-aș da.”Deși acesta nu este sensul juridic precis al unei fapte de renunțare, este un mod convenabil de a gândi domeniul său de aplicare. În caz de defecte de titlu, taxe neplătite și alte tipuri de creanțe, cererea de renunțare nu oferă protecție cumpărătorului; cu toate acestea, protejează vânzătorul care nu a făcut în esență promisiuni. Ori de câte ori este posibil, ar fi „convenabil” pentru un vânzător să utilizeze un act de renunțare. Cu toate acestea, un cumpărător ar trebui să fie reticente în a accepta un act de cerere renuntat fără o analiză atentă a impactului său într-o tranzacție imobiliară.

actele de revendicare sunt adesea folosite în cazul în care o bucată de proprietate este contestată între vecini, atunci când există potențiale probleme de titlu sau probleme disponibile dacă proprietatea a fost inspectată și supravegheată sau cumpărătorul este dispus să se bazeze exclusiv pe asigurarea de titlu care a fost emisă.

cumpărătorii ar trebui să se ferească de faptele de revendicare a renunțării, deoarece pot limita drepturile cumpărătorului. Vânzătorii ar trebui să fie precauți să dea acte de garanție și să realizeze că cumpărătorii pot fi reticenți în a accepta o faptă de revendicare renunțată.

un act de renunțare la revendicare, spre deosebire de utilizarea cuvintelor „grant” sau „transmite”, așa cum este stabilit în A. R. S. 33-435, afirmă că „renunț la revendicare”. Adesea cuvinte suplimentare vor fi inserate în documente în sensul că”nu fac nici un fel de garanții”.

formularele Standard sunt disponibile în general.

act special de garanție

un act special de garanție poate reduce uneori decalajul dintre acordarea unui act complet de garanție sau a unui act de renunțare atunci când un vânzător este reticent în a-și asuma responsabilitățile unui act de garanție. Aceste circumstanțe apar adesea atunci când, de exemplu, un membru al familiei este mandatar într-o familie care trăiește încredere revocabilă și urmează să transfere proprietatea unui beneficiar. Mandatarul poate simți că el sau ea nu ar trebui să fie asumarea nici o responsabilitate pentru titlu și, prin urmare, reticente în a da un act de garanție. Mandatarul poate da în schimb un act special de garanție. În tranzacțiile imobiliare complexe, actele speciale de garanție au devenit, de-a lungul anilor, din ce în ce mai frecvent utilizate, deoarece oferă o protecție minimă cumpărătorului și au garanții limitate în numele vânzătorului.

în esență, un act de garanție specială ar putea fi interpretat ca spunând „nu vă pot promite ce condiție de titlu sau ce sa întâmplat cu proprietatea. Cu toate acestea, din moment ce am fost proprietarul intitulat al proprietății, nu există defecte de titlu pe care eu însumi le-am creat”. Deși această explicație nu corespunde exact cu explicația legală, este un mod util de gândire a actului de garanție specială.

consultarea cu cunoștințe Imobiliare consilier juridic este o idee bună.

rezumat

utilizările obișnuite ale unui act general de garanție ar include: (1) tranzacții rezidențiale asigurate în subdiviziuni stabilite care au fost aprobate de oraș și județ și în legătură cu care a fost emis un raport public. În acest context, multe dintre „problemele grave” ar fi sau au fost identificate și rezolvate în procesul de subdiviziune. (2) tranzacții comerciale și funciare complexe în care a existat o analiză atentă a proprietății prin sondaj, revizuire atentă și analiză a raportului de titlu.

utilizările obișnuite ale unui act de renunțare la cerere sunt: (1) pentru a rezolva disputele la graniță dintre vecini sau alte bunuri în litigiu în care o parte care va renunța la orice „revendicare” pe care o are asupra proprietății, dar nu dorește să facă nicio promisiune că titlul este adecvat sau valabil în favoarea concedentului. (2) tranzacții complexe în care concedentul are rezerve cu privire la statutul de titlu, iar beneficiarul este dispus să accepte asigurarea titlului ca unică asigurare a titlului. Uneori, beneficiarul va obține ceea ce se numește „acoperire extinsă” și alte asigurări de titlu modificate, care oferă protecții semnificative împotriva tipurilor de lucruri care sunt preocupări în legătură cu titlul. Aceste protecții nu sunt de obicei date în politicile proprietarului standard, dar pot implica un sondaj costisitor pentru a vă asigura că nu există probleme.

o garanție specială poate fi utilizată atunci când: (1) vânzătorul sau cel care transferă proprietatea nu a fost implicat personal în proprietate și nu poate oferi nicio asigurare cu privire la statutul de titlu anterior. Exemple de utilizare clasică ar fi un mandatar în trustul familiei sau un reprezentant personal într-o succesiune. (2) tranzacții comerciale sau de altă natură în cazul în care există unele îndoieli cu privire la statutul de titlu, dar concedentul este dispus să se asigure că nu a făcut nimic pentru a afecta titlul.

în cele din urmă, acest articol nu afectează toate complexitățile legate de utilizarea unui act de garanție, a unui act de garanție specială sau a unui act de revendicare renunțat. Cu toate acestea, acest lucru ar trebui să ofere cititorului o descriere juridică de bază a documentelor disponibile și implicațiile utilizării fiecăruia.

acest articol nu este destinat să fie consiliere juridică și nu ar trebui să se bazeze pe un substitut pentru consultarea cu un consilier juridic competent.

Related Post

Leave A Comment