Articles

Deeds

Posted by admin
perguntas & Respostas / Deeds

Eu uso uma escritura de garantia, uma escritura de garantia especial ou uma escritura de Quit-Claim?

essa é a pergunta

Gregory L. Miles, advogado

pessoas em imóveis freqüentemente encontram a decisão de usar uma escritura de garantia ou uma escritura de demissão. Com menos frequência, eles podem ser confrontados com atos especiais de garantia. Cada um tem seu uso e lugar apropriados em transações imobiliárias. No entanto, o Usuário deve ter uma compreensão básica do efeito de cada um dos documentos e por que um seria escolhido em oposição a outro. Não é o objetivo deste breve artigo fornecer uma análise detalhada e não é um substituto para consultar um advogado, mas servirá como uma explicação básica desses tipos de ações.

Escritura de garantia

o efeito essencial de uma escritura de garantia é fazer certas promessas à pessoa a quem a propriedade está sendo transferida. As teses são referidas no jargão legal como”garantias de título”. Uma verdadeira escritura de garantia promete, com efeito, que o concedente, ou em outras palavras, a pessoa que está transferindo a propriedade, tem um título bom e adequado, que não há garantias sobre a propriedade e que não há servidões na propriedade para que a propriedade da propriedade seja clara e completa.

como uma questão prática, é um caso raro quando qualquer título é completamente “claro e limpo” no sentido de uma verdadeira escritura de garantia. Consequentemente, em cada transação, a pessoa que transfere a propriedade deve estar perguntando: “estou fazendo promessas que não posso cumprir e honrar?”

a importância das “garantias” ou em termos não legais “promessas” que são feitas em uma escritura de garantia pode ter grande significado. Por exemplo, se uma garantia acto foi dada e mais tarde descobre-se que há problemas no título, a pessoa que dá a garantia do contrato pode ser objecto de um processo judicial pelo beneficiário, no qual o beneficiário pode forçar a pessoa para tentar o título, o pagamento de uma indemnização ou outra forma de suportar a responsabilidades por defeitos de título ou de outros problemas relacionados com a propriedade. Pode ser uma surpresa que, se a propriedade for transferida ou vendida por meio de escritura de garantia e houver impostos pendentes no momento da transferência, uma escritura de garantia pode resultar na responsabilidade do concedente por esses impostos, embora o concedente não tenha pensado que seria ele quem pagaria os impostos.

sob a Lei do Arizona, apenas usando as palavras “conceder ” ou” transmitir ” criar tais garantias de título. Ver A. R. S. § 33-435.

no entanto, os títulos de garantia são usados na maioria das transações residenciais e parecem ser favorecidos por empresas de título.

ao usar uma escritura de garantia, a seguir estão algumas das coisas que o concedente pode querer considerar:

1) revise cuidadosamente o relatório do título. Não assuma que só porque um agente imobiliário ou oficial de título diz que o” título é limpo ” que isso é necessariamente verdade. Cada uma das exceções de título mostradas no relatório de Título deve ser analisada e compreendida. Muitas vezes, é dado como certo que estas são apenas “exceções padrão” quando você arquiva a escritura. Isso pode nem sempre ser o caso. Por exemplo, uma propriedade pode mostrar uma servidão de utilidade antiga através dela. À primeira vista, o concedente pode estar inclinado a dizer: “Bem, esse não é o meu problema. Está lá há anos. Além disso, sei que não há nada na propriedade.”No entanto, um exame cuidadoso pode revelar uma servidão de utilidade indo até o meio da propriedade, o que a torna incapaz de ser desenvolvida.

se a pessoa que olha para o relatório do título não tem a experiência para entender e analisar as exceções, o advogado deve ser consultado e talvez até mesmo um agrimensor registrado ou engenheiro civil contratado para ajudar antes de assinar a escritura.

2) um concedente tem o poder de limitar as “garantias”, ou em outras palavras, Algumas das “promessas”, que são feitas em uma escritura de garantia por Redação adequada na escritura. Muitos formulários de escritura de garantia contêm uma isenção sobre a escritura que diz algo assim: “o transporte é sujeito a todas as servidões, responsabilidades, questões de registro, etc.”Na maioria dos casos, um concedente seria imprudente assinar uma escritura de garantia que não contivesse tal limitação no escopo das promessas de garantias.

em alguns casos, é até possível criar um acordo no qual um comprador de propriedade concorda em confiar apenas no seguro de Título no caso de haver defeitos de Título e não fazer valer reclamações contra um concedente que deu garantias.

3) é aconselhável inspecionar a propriedade real e, em alguns casos, até mesmo ter uma pesquisa. Freqüentemente, há defeitos no título ou no status da propriedade que não seriam prontamente aparentes de um relatório de título ou outro exame “legalista” do título. Isso incluiria coisas como linhas de propriedade, cercas no local errado, utilitários que não são divulgados nos documentos registrados, edifícios sendo perdidos e praticamente qualquer outro tipo de defeito que possa ser imaginado. Normalmente, uma pesquisa completa da ALTA é a única maneira de determinar que, no entanto, às vezes, pesquisas menos caras e envolvidas podem ajudar um concedente a determinar se deve fornecer uma escritura de garantia.Finalmente, como uma questão prática, na maioria das transações residenciais envolvendo subdivisões estabelecidas que foram aprovadas pelas cidades e condados onde as subdivisões estão localizadas, são apropriadas. Ainda seria sensato seguir algumas das sugestões mencionadas acima.Em resumo, uma escritura de garantia geral em essência diz: “prometo que possuo essa propriedade, não há questões de título que afetarão seu título e, se houver defeitos de título, estarei disposto a pagar o custo para defender seu título e pagar os danos que possam surgir dele.”Consequentemente, em cada transação imobiliária, o concedente, que é a pessoa que passa o título da propriedade, faria bem em examinar cuidadosamente o status do título, inspecionar a propriedade e, se o tempo e os recursos financeiros estiverem disponíveis, consulte um advogado e um agrimensor. Em uma transação residencial em subdivisões estabelecidas, isso geralmente não é feito, mas não há garantia de que os problemas não surgirão.

Quit Claim Deed

em contraste com uma escritura de garantia discutida acima, a chamada “quit claim deed” dá maior proteção ao vendedor e praticamente não oferece proteção ao comprador. É por essa razão que as empresas de título tendem a usar títulos de garantia nas transações residenciais. Os vendedores devem ser cautelosos porque muitas vezes os agentes imobiliários e as empresas de título “exigirão” o uso de uma escritura de garantia, mas isso não é exigido pela lei, e advogados experientes e funcionários de Custódia reconhecerão que isso geralmente não é uma necessidade nos termos da lei. Às vezes, em pequenas transações, uma empresa de Título pode exigir uma escritura de garantia como uma questão de política.

em contraste com a escritura de garantia que dá as promessas estabelecidas acima, a Escritura Arizona quitclaim em essência diz: “Eu não sei se eu possuo esta propriedade ou mesmo ter uma reivindicação na propriedade. No entanto, o que quer que eu possa ter, eu dou a você.”Embora esse não seja o significado legal preciso de uma ação de demissão, é uma maneira conveniente de pensar em seu escopo. Em caso de defeitos de título, impostos não pagos e outros tipos de reclamações, a reclamação de demissão não oferece proteção ao comprador; no entanto, protege o vendedor que não fez essencialmente promessas. Sempre que possível, seria” conveniente ” para um vendedor usar uma escritura de reivindicação de demissão. No entanto, um comprador deve relutar em aceitar uma ação de reclamação sem uma análise cuidadosa de seu impacto em uma transação imobiliária.

Quit claim deeds são frequentemente usados onde uma parte da propriedade é disputada entre vizinhos, quando há possíveis problemas de título ou problemas disponíveis se a propriedade foi inspecionada e pesquisada ou, o comprador está disposto a confiar apenas no seguro de título que foi emitido.

Os Compradores devem tomar cuidado com os atos de reivindicação de demissão porque podem limitar os direitos do comprador. Os vendedores devem ser cautelosos para dar ações de garantia e perceber que os compradores podem relutar em aceitar uma ação de reclamação de demissão.

uma escritura de reivindicação de demissão, em contraste com o uso das palavras “conceder” ou “transmitir”, conforme estabelecido em A. R. S. §33-435, afirma que “eu, por meio deste, desisto da reivindicação”. Muitas vezes, palavras adicionais serão inseridas nos documentos no sentido de que”não faço nenhuma garantia”.

formulários padrão estão geralmente disponíveis.

Escritura de garantia especial

uma escritura de garantia especial às vezes pode preencher a lacuna entre dar uma escritura de garantia total ou uma escritura de reivindicação de demissão quando um vendedor reluta em assumir as responsabilidades de uma escritura de garantia. Essas circunstâncias geralmente surgem quando, por exemplo, um membro da família é um administrador em uma família que vive uma confiança revogável e vai transferir propriedade para um beneficiário. O administrador pode sentir que não deve assumir qualquer responsabilidade pelo título e, portanto, relutante em dar uma escritura de garantia. O administrador pode dar uma escritura de garantia especial. Em transações imobiliárias complexas, os atos de garantia Especiais, ao longo dos anos, tornaram-se cada vez mais usados porque oferecem alguma proteção mínima ao comprador e têm garantias limitadas em nome do vendedor.

em essência, uma escritura de garantia especial poderia ser interpretada como dizendo “Não posso prometer a você Qual é a condição do título ou o que aconteceu com a propriedade. No entanto, como sou o proprietário titulado da propriedade, não há defeitos de título que eu mesmo criei”. Embora essa explicação não corresponda precisamente à explicação legal, é uma maneira útil de pensar em uma escritura de garantia especial.

consultar um advogado imobiliário experiente é uma boa ideia.

resumo

os usos comuns de uma escritura de garantia geral incluiriam: (1) transações residenciais seguradas em subdivisões estabelecidas que foram aprovadas pela cidade e pelo condado e em conexão com as quais um relatório público foi emitido. Nesse contexto, muitos dos “problemas sérios” seriam ou teriam sido identificados e resolvidos no processo de subdivisão. (2) transações comerciais e terrestres complexas onde houve uma análise cuidadosa da propriedade por meio de pesquisa, revisão cuidadosa e análise do relatório do título.

os usos comuns de uma escritura de reivindicação de demissão são: (1) para resolver disputas de fronteira entre vizinhos ou outras propriedades disputadas, onde uma parte que vai desistir de qualquer “reivindicação” que tenha sobre a propriedade, mas não deseja fazer nenhuma promessa de que o título é adequado ou válido em favor do concedente. (2) transações complexas em que o concedente tem reservas sobre o status do título e o beneficiário está disposto a aceitar o seguro de título como garantia exclusiva do título. Às vezes, o beneficiário obterá o que é referido como “cobertura estendida” e outro seguro de título modificado que oferece proteções significativas contra os tipos de coisas que são preocupações em relação ao título. Essas proteções geralmente não são fornecidas nas políticas do proprietário padrão, mas podem envolver uma pesquisa cara para garantir que não haja problemas.

uma escritura de garantia especial pode ser usada quando: (1) o vendedor ou um para transferir a propriedade não foi pessoalmente envolvido com a propriedade e não pode dar qualquer garantia sobre o status de título anterior. Exemplos de uso clássicos seriam um administrador no family trust ou um representante pessoal em um inventário. (2) transações comerciais ou outras em que haja alguma dúvida sobre o status do título, mas o concedente está disposto a garantir que não fez nada para afetar o título.

finalmente, este artigo não afeta todas as complexidades em relação ao uso de uma escritura de garantia, escritura de garantia especial ou escritura de reclamação de demissão. No entanto, isso deve dar ao leitor uma descrição jurídica básica dos documentos disponíveis e as implicações do uso de cada um.

este artigo não se destina a ser aconselhamento jurídico, e não deve ser invocado como um substituto para a consulta com o advogado competente.

Related Post

Leave A Comment