Articles

Deeds

Posted by admin
pytania & odpowiedzi / Deeds

czy używam dokumentu gwarancyjnego, specjalnego dokumentu gwarancyjnego lub dokumentu Quit-Claim?

oto jest pytanie

Gregory L. Miles, Adwokat

osoby w Nieruchomościach często napotykają na decyzję, czy użyć aktu gwarancyjnego, czy też quit-claim. Rzadziej mogą mieć do czynienia ze specjalnymi aktami gwarancyjnymi. Każdy z nich ma swoje odpowiednie zastosowanie i miejsce w obrocie nieruchomościami. Jednak użytkownik musi mieć podstawową wiedzę na temat wpływu każdego z dokumentów i dlaczego jeden z nich miałby zostać wybrany w przeciwieństwie do drugiego. Celem tego krótkiego artykułu nie jest dostarczenie szczegółowej analizy i nie jest substytutem konsultacji z adwokatem, ale będzie służyć jako podstawowe wyjaśnienie tego rodzaju czynów.

dokument gwarancyjny

podstawowym skutkiem dokumentu gwarancyjnego jest złożenie pewnych obietnic osobie, na którą przenoszona jest nieruchomość. Tezy są określane w żargonie prawnym jako „Gwarancje tytułu”. Prawdziwa umowa gwarancyjna obiecuje, w rzeczywistości, że grantor, lub innymi słowy osoba, która przenosi nieruchomość, ma dobry i właściwy tytuł, że nie ma zastawów na nieruchomości i że nie ma służebności na nieruchomości, tak aby własność nieruchomości będzie jasna i kompletna.

w praktyce jest to rzadki przypadek, gdy jakikolwiek tytuł jest całkowicie „jasny i czysty” w sensie prawdziwej gwarancji. W konsekwencji, w każdej transakcji osoba przekazująca nieruchomość powinna pytać: „czy składam obietnice, których nie mogę dotrzymać i uszanować?”

znaczenie” gwarancji „lub w kategoriach innych niż prawne” obietnic”, które są zawarte w dokumencie gwarancyjnym, może mieć ogromne znaczenie. Na przykład, jeśli udzielono gwarancji, a później okazuje się, że występują problemy z tytułem własności, osoba udzielająca gwarancji może zostać pozwana przez beneficjenta, w którym beneficjent może zmusić tę osobę do próby usunięcia tytułu własności, zapłaty odszkodowania lub w inny sposób ponosić odpowiedzialność za wady własności lub inne problemy związane z nieruchomością. Może być zaskoczeniem, że jeśli nieruchomość jest przenoszona lub sprzedawana w drodze aktu gwarancyjnego, a w momencie przeniesienia są zaległe podatki, akt gwarancyjny może spowodować, że grantor będzie odpowiedzialny za te podatki, nawet jeśli grantor nie sądził, że to on będzie płacił podatki.

zgodnie z Prawem Arizony, samo użycie słów „grant” lub „conveyor”tworzy takie gwarancje tytułu. Patrz A. R. S. § 33-435.

niemniej jednak, akty gwarancyjne są używane w większości transakcji mieszkaniowych i wydają się być preferowane przez firmy tytułowe.

korzystając z dokumentu gwarancyjnego, należy wziąć pod uwagę następujące rzeczy:

1) uważnie przejrzyj raport tytułowy. Nie zakładaj, że tylko dlatego, że agent nieruchomości lub tytuł oficer mówi, że” tytuł jest czysty”, że to koniecznie prawda. Każdy wyjątek z tytułu pokazany w tytule raportu musi zostać przeanalizowany i zrozumiany. Zbyt często przyjmuje się za pewnik, że są to tylko „standardowe wyjątki”, gdy składasz akt. Nie zawsze tak jest. Na przykład właściwość może pokazywać starą służebność użytkową w jej obrębie. Na pierwszy rzut oka, grantor może być skłonny powiedzieć: „Cóż ,to nie jest mój problem. Jest tam od lat. Poza tym Wiem, że na posesji nic nie ma.”Jednak dokładna analiza może ujawnić służebność użytkową sięgającą środka nieruchomości, co uniemożliwia jej rozwój.

jeśli osoba przeglądająca raport tytułowy nie ma wiedzy, aby zrozumieć i przeanalizować wyjątki, należy skonsultować się z radcą prawnym, a nawet być może z zarejestrowanym geodetą lub inżynierem budowlanym zatrudnionym do pomocy przed podpisaniem aktu.

2) grantor ma prawo ograniczyć „Gwarancje” lub innymi słowy niektóre „obietnice”, które są zawarte w dokumencie gwarancyjnym poprzez odpowiednie sformułowanie w dokumencie. Wiele form gwarancji zawiera zwolnienie na akcie, który mówi coś takiego: „przewóz podlega wszelkim służebnościom, zobowiązaniom, sprawom ewidencyjnym itp.”W większości przypadków, grantor byłoby nierozsądne, aby podpisać gwarancję, która nie zawierała takiego ograniczenia w zakresie gwarancji obietnic.

w niektórych przypadkach możliwe jest nawet zawarcie umowy, w której nabywca nieruchomości zgadza się polegać wyłącznie na ubezpieczeniu własności w przypadku wystąpienia wad prawnych, a nie dochodzić roszczeń wobec grantodawcy, który udzielił gwarancji.

3) mądrze jest sprawdzać nieruchomości, aw niektórych przypadkach nawet mieć ankietę. Często występują wady tytułu lub statusu nieruchomości, które nie byłyby łatwo widoczne z raportu tytułu lub innego „legalistycznego”badania tytułu. Obejmuje to takie rzeczy jak linie własności, ogrodzenia znajdujące się w niewłaściwym miejscu, media, które nie są ujawnione w zarejestrowanych dokumentach, budynki są zagubione i praktycznie każdy inny rodzaj wady, który można sobie wyobrazić. Zazwyczaj pełna ankieta ALTA jest jedynym sposobem na ustalenie, że jednak czasami tańsze i zaangażowane ankiety mogą pomóc grantorowi w ustaleniu, czy dostarczyć gwarancję.

wreszcie, w praktyce, w większości transakcji mieszkaniowych obejmujących ustalone podziały, które zostały zatwierdzone przez miasta i powiaty, w których podziały się znajdują, są właściwe. Nadal rozsądnie byłoby zastosować się do niektórych sugestii, o których mowa powyżej.

podsumowując, ogólny akt gwarancyjny w istocie mówi: „obiecuję, że jestem właścicielem tej nieruchomości, nie ma żadnych kwestii prawnych, które wpłyną na twój tytuł, a jeśli będą wady tytułu, będę gotów zapłacić koszty obrony twojego tytułu i zapłacić szkody, które mogą z niego wyniknąć.”W konsekwencji, w każdej transakcji dotyczącej nieruchomości, grantor, czyli osoba przekazująca tytuł własności, zrobiłby dobrze, aby dokładnie zbadać status własności, sprawdzić nieruchomość, a jeśli czas i środki finansowe są dostępne, skonsultuj się z radcą prawnym i geodetą. W przypadku transakcji mieszkaniowej w ustalonym podziale zazwyczaj się tego nie robi, ale nie ma pewności, że problemy nie powstaną.

Quit Claim Deed

w przeciwieństwie do dokumentu gwarancyjnego omówionego powyżej, tak zwany „quit claim deed” zapewnia większą ochronę sprzedającemu i praktycznie nie zapewnia ochrony Kupującemu. Z tego powodu firmy tytułowe mają tendencję do korzystania z aktów gwarancyjnych w transakcjach mieszkaniowych. Sprzedawcy powinni być ostrożni, ponieważ często agenci nieruchomości i firmy tytułowe będą „żądać” korzystania z gwarancji, ale nie jest to wymagane przez prawo, a doświadczeni prawnicy i funkcjonariusze depozytowi uznają, że na ogół nie jest to konieczne zgodnie z prawem. Czasami w małych transakcjach firma tytuł może wymagać gwarancji jako kwestia polityki.

w przeciwieństwie do aktu gwarancyjnego, który daje obietnice określone powyżej, akt prawny Arizona quitclaim w istocie mówi: „Nie wiem, czy jestem właścicielem tej nieruchomości, czy nawet mam roszczenie w nieruchomości. Jednakże, cokolwiek mogę mieć, daję ci.”Chociaż nie jest to dokładne znaczenie prawne quit Claim deed jest to wygodny sposób myślenia o jego zakresie. W przypadku wad prawnych, niezapłaconych podatków i innych roszczeń roszczenie o rezygnację nie daje ochrony Kupującemu; chroni jednak sprzedawcę, który zasadniczo nie złożył obietnic. W miarę możliwości byłoby” wygodne ” dla sprzedawcy do korzystania z quit Claim deed. Jednak kupujący powinien być niechętny do przyjęcia quit Claim deed bez starannej analizy jego wpływu na transakcję nieruchomości.

Quit Claim deeds są często używane, gdy fragment nieruchomości jest kwestionowany między sąsiadami, gdy istnieją potencjalne problemy z tytułem lub problemy dostępne, jeśli nieruchomość została zbadana i zbadana lub kupujący jest gotów polegać wyłącznie na ubezpieczeniu tytułu, które zostało wydane.

kupujący powinni uważać na rezygnację z roszczeń, ponieważ mogą ograniczyć prawa kupującego. Sprzedawcy powinni być ostrożni, aby dać akty gwarancyjne i zdawać sobie sprawę, że kupujący mogą być niechętni do przyjęcia Quit Claim deed.

quit Claim deed, w przeciwieństwie do użycia słów „grant” lub „przekazać”, jak określono w A. R. S. §33-435, stwierdza, że „niniejszym rezygnuję z roszczenia”. Często w dokumentach pojawią się dodatkowe słowa mówiące: „nie udzielam żadnych gwarancji”.

standardowe formularze są ogólnie dostępne.

specjalna umowa Gwarancyjna

specjalna umowa gwarancyjna może czasami wypełnić lukę między udzieleniem pełnej umowy gwarancyjnej lub rezygnacji z roszczenia, gdy sprzedawca niechętnie przyjmuje odpowiedzialność za gwarancję. Okoliczności te często pojawiają się, gdy na przykład członek rodziny jest powiernikiem w rodzinie żyjącej w zaufaniu i zamierza przenieść własność na beneficjenta. Powiernik może uważać, że nie powinien ponosić żadnej odpowiedzialności za tytuł i dlatego niechętnie udziela gwarancji. Powiernik może zamiast tego wydać specjalną gwarancję. W złożonych transakcjach na rynku nieruchomości coraz częściej stosuje się specjalne akty gwarancyjne, ponieważ zapewniają one minimalną ochronę Kupującemu i mają ograniczone gwarancje w imieniu sprzedającego.

w istocie specjalna umowa gwarancyjna może być interpretowana jako powiedzenie „nie mogę obiecać, jaki jest stan własności lub co stało się z nieruchomością. Jednak ponieważ jestem utytułowanym właścicielem nieruchomości, nie ma żadnych wad tytułu, które sam stworzyłem”. Chociaż Wyjaśnienie to nie odpowiada dokładnie wyjaśnieniu prawnemu, jest to przydatny sposób myślenia o specjalnej umowie gwarancyjnej.

konsultacja z doświadczonym radcą prawnym ds. nieruchomości to dobry pomysł.

podsumowanie

powszechne zastosowanie ogólnej umowy gwarancyjnej obejmowałoby: (1) ubezpieczone transakcje mieszkaniowe w utworzonych działach, które zostały zatwierdzone przez miasto i powiat i w związku z którymi wydano publiczne sprawozdanie. W tym kontekście wiele z „poważnych problemów” byłoby lub zostało zidentyfikowanych i rozwiązanych w procesie podziału. (2) złożone transakcje handlowe i gruntowe, w przypadku których dokonano starannej analizy nieruchomości poprzez badanie, uważny przegląd i analizę raportu tytułowego.

typowe zastosowania quit Claim deed są: (1) w celu rozwiązania sporów granicznych między sąsiadami lub innych spornych nieruchomości, gdzie jedna ze stron, która zamierza zrezygnować z wszelkich „roszczeń” ma na nieruchomości, ale nie chce składać żadnych obietnic, że tytuł jest właściwy lub ważny na rzecz grantor. (2) złożone transakcje, w których udzielający dotacji ma zastrzeżenia co do statusu tytułu własności, a beneficjent jest gotów zaakceptować ubezpieczenie tytułu własności jako jedyne zabezpieczenie tytułu własności. Czasami beneficjent dotacji uzyska tzw. „rozszerzone ubezpieczenie” i inne zmodyfikowane ubezpieczenie tytułu, które zapewnia znaczną ochronę przed rodzajami rzeczy, które stanowią problem w odniesieniu do tytułu. Zabezpieczenia te zwykle nie są podane w standardowych zasadach właściciela, ale mogą wiązać się z kosztownym badaniem, aby upewnić się, że nie ma problemów.

specjalna umowa gwarancyjna może być stosowana, gdy: (1) sprzedający lub jeden do przeniesienia własności nie był osobiście zaangażowany w nieruchomość i nie może dać żadnych gwarancji dotyczących wcześniejszego statusu własności. Klasyczne przykłady użycia to powiernik w zaufaniu rodzinnym lub osobisty przedstawiciel w testamencie. (2) transakcje handlowe lub inne, w przypadku których istnieją pewne wątpliwości co do statusu tytułu własności, ale udzielający pomocy jest gotów zapewnić, że nie zrobił nic, aby wpłynąć na tytuł własności.

wreszcie, ten artykuł nie wpływa na wszystkie zawiłości związane z wykorzystaniem gwarancji, specjalnej gwarancji lub Quit Claim deed. Powinno to jednak dać czytelnikowi podstawowy opis prawny dostępnych dokumentów i konsekwencji wykorzystania każdego z nich.

ten artykuł nie ma być poradą prawną i nie powinien być traktowany jako substytut konsultacji z kompetentnym radcą prawnym.

Related Post