Articles

daden

Posted by admin
vragen & antwoorden / daden

gebruik ik een garantie akte, een speciale garantie akte, of een Quit-Claim akte?

dat is de vraag

Gregory L. Miles, advocaat

personen in onroerend goed ondervinden vaak de beslissing om een garantie-akte of een ontslagclaim-akte te gebruiken. Minder vaak kunnen ze worden geconfronteerd met speciale garantieakten. Elk heeft zijn juiste gebruik en plaats in onroerend goed transacties. De gebruiker moet echter een basiskennis hebben van het effect van elk van de documenten en waarom het ene in tegenstelling tot het andere zou worden gekozen. Het is niet het doel van dit korte artikel om een gedetailleerde analyse te geven en het is geen vervanging voor overleg met een advocaat, maar zal dienen als een fundamentele uitleg van dit soort daden.

Garantieakte

het wezenlijke gevolg van een garantieakte is het doen van bepaalde toezeggingen aan de persoon aan wie het goed wordt overgedragen. Deze worden in juridisch jargon aangeduid als de”garanties van eigendom”. Een echte garantie akte belooft, in feite, dat de cedent, of met andere woorden de persoon die het pand overdraagt, heeft een goede en juiste titel, dat er geen pandrechten op het pand, en dat er geen erfenissen op het pand, zodat de eigendom van het pand duidelijk en volledig zal zijn.

in de praktijk is het een zeldzaam geval wanneer een titel volledig “helder en schoon” is in de zin van een echte garantieakte. Bijgevolg zou de persoon die het eigendom overdraagt bij elke transactie moeten vragen: “maak ik beloftes die ik niet kan nakomen en nakomen?”

het belang van de” garanties “of in niet-juridische termen” beloften ” die in een garantieakte worden gedaan, kan van groot belang zijn. Bijvoorbeeld, als er een garantieakte is gegeven en later blijkt dat er problemen zijn in de eigendom, kan de persoon die de garantieakte geeft worden onderworpen aan een rechtszaak door de grantee waarin de grantee die persoon kan dwingen om te proberen de eigendom te wissen, schadevergoeding te betalen of anderszins de verantwoordelijkheid te dragen voor gebreken in de eigendom of andere problemen met betrekking tot het onroerend goed. Het kan als een verrassing komen dat als onroerend goed wordt overgedragen of verkocht via garantie-akte en er zijn uitstaande belastingen op het moment van de overdracht, een garantie-akte kan resulteren in de cedent die aansprakelijk is voor die belastingen, hoewel de cedent niet dacht dat hij of zij degene zou zijn die de belastingen betaalt.

volgens de wet van Arizona creëert het gebruik van de woorden “grant” of “convey” dergelijke garanties van eigendom. Zie A. R. S. § 33-435.

niettemin worden garantiebewijzen gebruikt in de meeste woningtransacties en lijken te worden begunstigd door titelbedrijven.

bij het gebruik van een garantieakte zijn enkele van de dingen die de cedent mogelijk wil overwegen:

1) Bekijk het titelrapport zorgvuldig. Ga er niet van uit dat alleen omdat een makelaar of title officer zegt dat de “titel schoon is” dat dat noodzakelijkerwijs waar is. Elk van de titeluitzonderingen in het titelrapport moet worden geanalyseerd en begrepen. Te vaak wordt aangenomen dat dit slechts” standaarduitzonderingen ” zijn wanneer u de akte indient. Dat is misschien niet altijd het geval. Bijvoorbeeld, een eigenschap kan een oude Utility easement tonen over het. Op het eerste gezicht kan de cedent geneigd zijn te zeggen: “Nou, dat is niet mijn probleem. Het is er al jaren. Bovendien Weet ik dat er niets op het terrein is.”Echter, zorgvuldig onderzoek zou kunnen onthullen een nutseasement gaat tot in het midden van het pand, waardoor het niet kan worden ontwikkeld.

indien de persoon die het titelrapport bekijkt niet over de deskundigheid beschikt om de uitzonderingen te begrijpen en te analyseren, moet een juridisch adviseur worden geraadpleegd en misschien zelfs een geregistreerde landmeter of civiel ingenieur worden ingehuurd om bijstand te verlenen voordat hij de akte ondertekent.

2) een Cedent heeft de bevoegdheid om de “garanties”, of met andere woorden sommige van de “beloften”, die in een garantieakte worden gedaan, te beperken door de juiste formulering in de akte. Veel garantie akte formulieren bevatten een vrijstelling op de akte die iets als dit zegt, ” overdracht is onderworpen aan alle erfenissen, verplichtingen, zaken van record, enz.”In de meeste gevallen zou een Cedent onverstandig zijn om een garantieakte te ondertekenen die een dergelijke beperking op de reikwijdte van de garanties Beloften niet bevatten.

in sommige gevallen is het zelfs mogelijk een overeenkomst te sluiten waarin een koper van een goed zich ertoe verbindt zich uitsluitend op de eigendomsverzekering te beroepen indien er sprake is van eigendomsgebreken, en geen vorderingen te doen gelden tegen een concessiegever die garanties heeft gegeven.

3) Het is verstandig om onroerend goed te inspecteren en in sommige gevallen zelfs een enquête te houden. Vaak zijn er gebreken in de titel of de status van het onroerend goed die niet gemakkelijk blijken uit een titelrapport of een ander “legalistisch” onderzoek van de titel. Dit zou onder meer zaken als eigendom lijnen, hekken op de verkeerde locatie, nutsvoorzieningen die niet worden vermeld in de opgenomen documenten, gebouwen die zijn misplaatst en vrijwel elk ander soort defect dat kan worden gedacht. Normaal gesproken is een volledig Alta-onderzoek de enige manier om vast te stellen dat, echter soms, goedkopere en betrokken onderzoeken van nut kunnen zijn voor een Cedent bij het bepalen of een garantie-akte te verstrekken.

ten slotte zijn in de praktijk in de meeste residentiële transacties met betrekking tot gevestigde onderverdelingen die zijn goedgekeurd door de steden en provincies waar de onderverdelingen zijn gelegen, geschikt. Het zou nog steeds verstandig zijn om enkele van de hierboven genoemde suggesties te volgen.

in het kort, een algemene garantie akte in essentie zegt, ” Ik beloof dat ik eigenaar van deze Eigendom, er zijn geen zaken van titel die uw titel zal beïnvloeden, en als er titel gebreken zal ik bereid zijn om de kosten te betalen om uw titel te verdedigen, en de schade die kan voortvloeien uit het betalen.”Bijgevolg, in elke onroerend goed transactie de cedent, dat is de persoon die de titel van het onroerend goed, zou er goed aan doen om zorgvuldig te onderzoeken de status van de titel, inspecteren van het onroerend goed, en als de tijd en financiële middelen beschikbaar zijn te overleggen met juridisch adviseur en een landmeter. In een residentiële transactie in gevestigde onderverdelingen wordt dit meestal niet gedaan, maar er is geen zekerheid dat er geen problemen zullen ontstaan.

Quit Claim acte

in tegenstelling tot een garantie-akte die hierboven is besproken, biedt een zogenaamde “quit claim acte” meer bescherming aan de verkoper, en geeft vrijwel geen bescherming aan de koper. Het is om die reden dat Titel bedrijven de neiging om garantie akten te gebruiken in de residentiële transacties. Verkopers moeten voorzichtig zijn, omdat vaak makelaars en titelbedrijven zullen “eisen” het gebruik van een garantie-akte, maar dat is niet vereist door de wet, en goed geïnformeerde advocaten en escrow officers zullen erkennen dat dat over het algemeen niet een noodzaak onder de wet. Soms in kleine transacties een titel bedrijf kan vereisen een garantie akte als een kwestie van beleid.

in tegenstelling tot de garantie-akte die de hierboven beschreven Beloften geeft, zegt de Arizona quitclaim-akte in essentie: “ik weet niet of ik eigenaar ben van dit eigendom of zelfs een vordering heb op het eigendom. Maar wat ik ook heb, ik geef je.”Hoewel dat niet de precieze juridische betekenis van een ontslagclaim is, is het een handige manier van denken over de reikwijdte ervan. In het geval van gebreken van eigendom, onbetaalde belastingen, en andere soorten vorderingen de ontslagclaim geeft geen bescherming aan de koper; maar het beschermt de verkoper die in wezen geen beloften heeft gedaan. Waar mogelijk zou het” handig ” voor een verkoper om een quit claim akte te gebruiken. Een koper moet echter terughoudend zijn om een ontslagclaim te accepteren zonder zorgvuldige analyse van de impact ervan in een vastgoedtransactie.Declaraties worden vaak gebruikt wanneer een deel van het onroerend goed wordt betwist tussen buren, wanneer er potentiële eigendomskwesties of uitgiften beschikbaar zijn als het onroerend goed werd geïnspecteerd en onderzocht of, de koper bereid is zich uitsluitend te beroepen op een eigendomsverzekering die is uitgegeven.

kopers dienen op hun hoede te zijn voor ontslagvorderingen omdat zij de rechten van de koper kunnen beperken. Verkopers moeten voorzichtig zijn om garantie daden te geven, en beseffen dat kopers terughoudend kunnen zijn om een quit claim daad te accepteren.

in tegenstelling tot het gebruik van de woorden “grant” of “convey”, zoals uiteengezet in A. R. S. §33-435, staat in een ontslagclaim dat “ik hierbij ontslagclaim”. Vaak zullen er extra woorden in de documenten worden ingevoegd met de strekking dat “ik geen enkele garantie geef”.

standaardformulieren zijn over het algemeen beschikbaar.

bijzondere Garantieakte

een bijzondere garantieakte kan soms de kloof overbruggen tussen het geven van een volledige garantieakte of een ontslagclaimakte wanneer een verkoper niet bereid is de verantwoordelijkheden van een garantieakte op zich te nemen. Deze omstandigheden doen zich vaak voor wanneer bijvoorbeeld een familielid een trustee is in een gezin dat een herroepbare trust heeft en eigendom gaat overdragen aan een begunstigde. De trustee kan van mening zijn dat hij of zij geen enkele verantwoordelijkheid voor de eigendom moet dragen en daarom terughoudend is om een garantieakte af te geven. De trustee kan in plaats daarvan een speciale garantieakte afgeven. In complexe onroerend goed transacties, speciale garantie daden zijn, door de jaren heen, steeds vaker gebruikt omdat ze een minimale bescherming bieden aan de koper en hebben beperkte garanties ten behoeve van de verkoper.

in wezen zou een akte van speciale garantie kunnen worden geïnterpreteerd als “ik kan u niet beloven wat de eigendomsvoorwaarde is of wat er met het onroerend goed is gebeurd. Echter, aangezien ik de titelhouder van het pand zijn er geen titel gebreken die ik zelf heb gemaakt”. Hoewel deze verklaring niet precies overeenkomt met de wettelijke verklaring, is het een nuttige manier van denken over speciale garantie-akte.

overleg plegen met deskundige juridische adviseurs in de vastgoedsector is een goed idee.

samenvatting

algemeen gebruik van een algemene garantieakte zou omvatten: (1) verzekerde woningtransacties in gevestigde onderverdelingen die zijn goedgekeurd door Stad en provincie en in verband waarmee een openbaar rapport werd uitgegeven. In dit verband zouden veel van de “ernstige problemen” in het indelingsproces zijn of zijn geïdentificeerd en opgelost. (2) complexe commerciële en grondtransacties waarbij een zorgvuldige analyse van het onroerend goed door middel van onderzoek, zorgvuldige herziening en analyse van het titelrapport is uitgevoerd.

veelvoorkomende toepassingen van een “quit claim acte” zijn: (1) om grensgeschillen tussen buren of andere betwiste eigendommen op te lossen waarbij een partij die een “claim” die zij op het eigendom heeft opgeeft, maar geen beloften wil doen dat de titel juist of geldig is ten gunste van de cedent. (2) complexe transacties waarbij de cedent voorbehoud maakt ten aanzien van de eigendomsstatus en de concessiehouder bereid is een eigendomsverzekering als enige verzekering van de eigendom te aanvaarden. Soms zal de begunstigde verkrijgen wat wordt aangeduid als “extended coverage” en andere gewijzigde titel verzekering die aanzienlijke bescherming biedt tegen de soorten dingen die zorgen in verband met de titel. Deze beschermingen worden meestal niet gegeven in het beleid van de standaard eigenaar, maar kan een dure enquête om ervoor te zorgen dat er geen problemen.

een akte van speciale garantie kan worden gebruikt wanneer: (1) de verkoper of degene die het onroerend goed wil overdragen is niet persoonlijk betrokken geweest bij het onroerend goed en kan geen enkele garantie geven met betrekking tot de status van Voorafgaande Titel. Klassieke Gebruik voorbeelden zou een trustee in de familie trust of een persoonlijke vertegenwoordiger in een probate. (2) commerciële of andere transacties waarbij er enige twijfel bestaat over de status van de titel, maar de cedent is bereid te verzekeren dat hij of zij niets heeft gedaan om de titel te beïnvloeden.

ten slotte heeft dit artikel geen invloed op alle complexiteit met betrekking tot het gebruik van een garantieakte, een speciale garantieakte of een ontslagclaimakte. Dit zou de lezer echter een fundamentele juridische beschrijving moeten geven van de beschikbare documenten en de implicaties van het gebruik ervan.

dit artikel is niet bedoeld als juridisch advies en dient niet te worden gebruikt als vervanging voor het raadplegen van bevoegde juridische adviseurs.

Related Post

Leave A Comment