Articles

Gjerninger

Posted by admin
Spørsmål & Svar / Gjerninger

Bruker Jeg En Garanti Gjerning, En Spesiell Garanti Gjerning, eller En Quit-Krav Gjerning?

Det Er Spørsmålet

Gregory L. Miles,Advokat

Personer i fast eiendom møter ofte beslutningen om å bruke en garanti gjerning eller en quit-krav gjerning. Sjeldnere, kan de bli konfrontert med spesielle garanti gjerninger. Hver har sin passende bruk og plass i eiendomstransaksjoner. Brukeren må imidlertid ha en grunnleggende forståelse av effekten av hver enkelt av dokumentene og hvorfor man ville bli valgt i motsetning til en annen. Det er ikke hensikten med denne korte artikkelen å gi en detaljert analyse, og det er ikke en erstatning for rådgivning med en advokat, men vil tjene som en grunnleggende forklaring på disse typer gjerninger.

Garanti Gjerning

den vesentlige effekten av en garanti gjerning er å gjøre visse løfter til personen som eiendommen blir overført. Teser er referert til i juridisk sjargong som «garantier om tittel». En sann garanti gjerning lover, i kraft, at grantor, eller med andre ord personen som overfører eiendommen, har en god og riktig tittel, at det er ingen heftelser på eiendommen, og at det er ingen servitutter på eiendommen slik at eierskapet av eiendommen vil være klar og fullstendig.

som en praktisk sak er det et sjeldent tilfelle når noen tittel er helt «klar og ren» i betydningen en sann garanti gjerning. Følgelig, i hver transaksjon personen overføre eiendommen bør spørre, » jeg gjør løfter som jeg ikke kan holde og ære?»

betydningen av «garantier» eller i ikke-juridiske termer «løfter» som er gjort i en garanti gjerning kan ha stor betydning. For eksempel, hvis en garanti gjerning er gitt, og det senere viser seg at det er problemer i tittelen, kan personen som gir garanti gjerning være gjenstand for en sak av stipendiat der stipendiat kan tvinge den personen til å forsøke å fjerne tittel, betale erstatning eller på annen måte bære ansvar for feil i tittelen eller andre problemer knyttet til eiendommen. Det kan komme som en overraskelse at hvis eiendommen er overført eller solgt gjennom garanti gjerning og det er utestående skatter på tidspunktet for overføringen, kan en garanti gjerning resultere i grantor være ansvarlig for disse skatter selv om grantor ikke tror at han eller hun ville være en betale skatt.

Under Arizona lov, bare ved å bruke ordene «gi» eller «formidle» skape slike garantier om tittelen. Se A. R. S. § 33-435.

likevel, garanti gjerninger brukes i de fleste bolig transaksjoner og synes å være favorisert av tittel selskaper.

når du bruker en garanti gjerning følgende er noen av tingene som grantor kan være lurt å vurdere:

1) se nøye tittelrapporten. Ikke anta at bare fordi en eiendomsmegler eller tittel offiser sier at «tittelen er ren» at det er nødvendigvis sant. Hvert av tittelunntakene som vises i tittelrapporten må analyseres og forstås. Altfor ofte, det er tatt for gitt at disse er bare «standard unntak» når du filen gjerning. Det kan ikke alltid være tilfelle. En egenskap kan for eksempel vise et gammelt verktøy easement over det. Ved første øyekast kan oppdragsgiveren være tilbøyelig til å si: «Vel, Det er ikke mitt problem . Det har vært der i årevis. Dessuten vet jeg at det ikke er noe pa eiendommen.»Men kan nøye undersøkelse avsløre et verktøy servitutt går rett opp midten av eiendommen som gjør det ikke kan utvikles.

hvis personen som ser på tittelrapporten ikke har kompetanse til å forstå og analysere unntakene, bør juridisk rådgiver konsulteres og til og med kanskje en registrert landmåler eller sivilingeniør ansatt for å hjelpe før de signerer gjerningen.

2) en grantor har makt til å begrense ‘garantier’, eller med andre ord noen av ‘løfter’, som er gjort i en garanti gjerning av riktig ordlyd i gjerning. Mange garanti skjemaene inneholder et unntak på gjerning som sier noe sånt som dette, » transport er gjort underlagt alle servitutter, gjeld, saker av posten, etc.»I de fleste tilfeller ville en grantor være uklokt å signere en garanti gjerning som ikke inneholder en slik begrensning på omfanget av garantier løfter.

i noen tilfeller er det også mulig å opprette en avtale der en kjøper av eiendom godtar å stole utelukkende på tittelforsikringen i tilfelle det er tittelfeil, og ikke å hevde krav mot en grantor som har gitt garantier.

3) det er lurt å inspisere fast eiendom og i noen tilfeller selv har en undersøkelse. Ofte er det feil i tittelen eller statusen til eiendommen som ikke ville være lett synlig fra en tittel rapport eller andre «lovisk» undersøkelse av tittelen. Dette vil inkludere slike ting som eiendom linjer, gjerder å være på feil sted, verktøy som ikke er beskrevet i de innspilte dokumenter, bygninger blir forlagt og praktisk talt alle andre typer feil som kan tenkes. NORMALT en FULL ALTA undersøkelse er den eneste måten å fastslå at, men til tider, rimeligere og involverte undersøkelser kan være til hjelp for en grantor i å avgjøre om å gi en garanti gjerning.

Endelig, som en praktisk sak, i de fleste boligtransaksjoner som involverer etablerte underavdelinger som er godkjent av byene og fylkene der underavdelingene er lokalisert, er passende. Det vil fortsatt være lurt å følge noen av forslagene nevnt ovenfor.

i sammendraget, en generell garanti gjerning i hovedsak sier, » jeg lover at jeg eier denne eiendommen ,det er ingen saker av tittelen som vil påvirke tittelen, og hvis det er tittel feil jeg vil være villig til å betale kostnadene for å forsvare tittelen, og betale skader som kan oppstå fra det.»Følgelig, i hver eiendomstransaksjon grantor, som er den personen som passerer tittelen på eiendommen, ville gjøre klokt i å nøye undersøke status for tittelen, inspisere eiendommen, og hvis tid og økonomiske ressurser er tilgjengelige rådføre seg med advokat og en landmåler. I en bolig transaksjon i etablerte underavdelinger dette er vanligvis ikke gjort, men det er ingen garanti for at problemer ikke vil oppstå.

Avslutt Krav Gjerning

i motsetning til en garanti gjerning omtalt ovenfor, en såkalt «avslutt krav gjerning» gir større beskyttelse til selgeren, og gir nesten ingen beskyttelse til kjøperen. Det er av den grunn at tittel selskaper har en tendens til å bruke garanti gjerninger i bolig transaksjoner. Selgere bør være forsiktige fordi ofte eiendomsmeglere og tittel selskaper vil «kreve» bruk av en garanti gjerning, men det er ikke påkrevd av loven, og kunnskapsrike advokater og escrow offiserer vil innse at det er generelt ikke en nødvendighet under loven. Noen ganger i små transaksjoner en tittel selskap kan kreve en garanti gjerning som et spørsmål om politikk.

I motsetning til garantidokumentet som gir løftene som er angitt ovenfor, Sier Arizona quitclaim deed i hovedsak: «jeg vet ikke om jeg eier denne eiendommen eller til og med har krav på eiendommen. Uansett hva jeg måtte ha, gir jeg deg.»Selv om det ikke er den nøyaktige juridiske betydningen av en avsluttende påstand, er det en praktisk måte å tenke på omfanget. I tilfelle feil av tittelen, ubetalte skatter og andre typer krav quit kravet gir ingen beskyttelse til kjøperen; men det beskytter selgeren som har gjort egentlig ingen løfter. Når det er mulig det ville være «praktisk» for en selger å bruke en avslutt krav gjerning. Imidlertid bør en kjøper være motvillige til å akseptere en avslutt krav gjerning uten grundig analyse av dens innvirkning i en eiendomstransaksjon.

Avslutt krav gjerninger brukes ofte der en flis av eiendom er omstridt mellom naboer, når det er potensielle tittel problemer eller problemer tilgjengelig hvis eiendommen ble inspisert og kartlagt eller, er kjøperen villig til å stole utelukkende på tittel forsikring som er utstedt.

Kjøpere bør vokte seg for avslutt krav gjerninger fordi de kan begrense kjøperens rettigheter. Selgere bør være forsiktige med å gi garanti gjerninger, og innse at kjøpere kan være motvillige til å godta en avslutt krav gjerning.

en avsluttende påstand, i motsetning til bruken av ordene «grant» eller «conveyve», som angitt I A. R. S. §33-435, sier at «jeg herved avslutter kravet». Ofte vil flere ord bli satt inn i dokumentene slik at «jeg gir ingen garantier overhodet».

Standardskjemaer er generelt tilgjengelige.

Spesiell Garanti Gjerning

en spesiell garanti gjerning kan noen ganger bygge bro over gapet mellom å gi en full garanti gjerning eller en avslutt krav gjerning når en selger er motvillige til å påta seg ansvaret for en garanti gjerning. Disse forholdene oppstår ofte når for eksempel et familiemedlem er en forvalter i en familie som lever tilbakekallelig tillit og skal overføre eiendom til en mottaker. Bobestyrer kan føle at han eller hun ikke bør påta seg noe ansvar for tittelen og derfor motvillige til å gi en garanti gjerning. Forvalteren kan gi en spesiell garanti gjerning i stedet. I komplekse eiendomstransaksjoner, har spesielle garanti gjerninger, gjennom årene, blitt mer og mer hyppig brukt fordi de tilbyr noen minimal beskyttelse til kjøperen og har begrensede garantier på vegne av selgeren.

i hovedsak en spesiell garanti gjerning kan tolkes som å si «jeg kan ikke love deg hva tilstanden til tittelen eller hva som har skjedd med eiendommen. Men siden jeg har vært tittelen eier av eiendommen er det ingen tittel feil som jeg selv har opprettet». Selv om denne forklaringen ikke samsvarer nøyaktig med den juridiske forklaringen, er det en nyttig måte å tenke på spesiell garanti gjerning.

Rådgivning med kunnskapsrik eiendomsmegling advokat er en god ide.

Sammendrag

Vanlig bruk av en generell garantidokument vil omfatte: (1) Forsikrede boligtransaksjoner i etablerte underavdelinger som er godkjent av by og fylke og i forbindelse med hvilken en offentlig rapport ble utstedt. I denne sammenheng vil mange av de «alvorlige problemene» være eller ha blitt identifisert og løst i underinndelingsprosessen. (2) Komplekse kommersielle og landtransaksjoner der det har vært en nøye analyse av eiendommen gjennom undersøkelse, nøye gjennomgang og analyse av tittelrapporten.

Vanlig bruk av en quit krav gjerning er: (1) for å løse grensetvister mellom naboer, eller annen omstridt eiendom der en part som kommer til å gi opp noen «krav» det har på eiendommen, men ønsker ikke å gjøre noen løfter om at tittelen er riktig eller gyldig i favør av grantor. (2) Komplekse transaksjoner der stipendiaten har forbehold om tittelstatus og stipendiaten er villig til å godta tittelforsikring som eneste forsikring om tittel. Noen ganger vil stipendiaten få det som kalles «utvidet dekning» og annen modifisert tittelforsikring som gir betydelig beskyttelse mot typer ting som er bekymringer i forhold til tittel. Disse beskyttelsene er vanligvis ikke gitt i standard eiers retningslinjer, men kan innebære en kostbar undersøkelse for å sikre at det ikke er noen problemer.

en spesiell garanti gjerning kan brukes når: (1) selgeren eller en til å overføre eiendommen har ikke vært personlig involvert i eiendommen og kan ikke gi noen forsikring om tidligere tittelstatus. Klassisk bruk eksempler ville være en bobestyrer i familien tillit eller en personlig representant i en skifterett. (2) Kommersielle eller andre transaksjoner der det er tvil om tittelens status, men oppdragsgiveren er villig til å forsikre seg om at han eller hun ikke har gjort noe for å påvirke tittelen.

Til slutt, denne artikkelen påvirker Ikke alle kompleksiteten i forhold til bruk av en garanti gjerning, spesiell garanti gjerning eller avslutte krav gjerning. Men dette bør gi leseren en grunnleggende juridisk beskrivelse av dokumentene som er tilgjengelige og konsekvensene av bruken av hver.

denne artikkelen er ikke ment å være juridisk rådgivning, og bør ikke påberopes som en erstatning for rådgivning med kompetent juridisk rådgiver.

Related Post

Leave A Comment