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私は保証証書、特別な保証証書、またはQuit-Claim証書を使用していますか?

それは質問です

Gregory L.Miles、弁護士

不動産の人は、保証証書または終了請求証書を使用するかどうかについての決定に頻繁に遭遇します。 より少なく頻繁に、それらは特別な保証の行為と直面されるかもしれない。 それぞれが不動産取引における適切な使用と場所を持っています。 しかし、ユーザーは、それぞれの文書の効果と、なぜ別の文書とは対照的に選択されるのかについての基本的な理解を持っている必要があります。 これは、詳細な分析を提供するために、この簡単な記事の目的ではなく、それは弁護士と相談するための代替ではありませんが、行為のこれらのタイプの

保証証書

保証証書の本質的な効果は、プロパティが転送されている人に特定の約束をすることです。 これらの論文は、法的専門用語では「所有権の保証」と呼ばれています。 真の保証証書は、実質的には、付与者、または他の言葉では、プロパティを転送している人は、プロパティに先取特権がないことを、良いと適切なタイトルを持っていること、プロパティの所有権が明確かつ完全になるように、プロパティには地役権がないことを約束します。

実用的な問題として、真の保証証書という意味で、どのタイトルも完全に”明確で清潔”である場合はまれです。 結果的に、すべてのトランザクションでは、プロパティを転送する人は、”私は私が維持し、名誉することはできません約束をしていますか?”

保証証書で行われる”保証”または非法的な用語での”約束”の重要性は、大きな意義を持つことができます。 例えば、保証証書が与えられ、後でタイトルに問題があることが判明した場合、保証証書を与えた人は、権限付与者がその人にタイトルをクリアしようとする、損害賠償を支払う、またはタイトルの欠陥またはその他の財産に関連する問題に対する責任を負うことを強制することができる訴訟の対象となる可能性があります。 それは特性が保証の行為によって移るか、または販売され、移動の時に顕著な税があれば、保証の行為は付与者が彼または彼女が税を支払うものであると考えなかったにもかかわらずそれらの税のために責任を負うことで起因できること驚きとして来るかもしれない。

アリゾナ州の法律の下では、”grant”または”convey”という言葉を使用するだけで、そのような所有権の保証が作成されます。 A.R.S.§33-435を参照してください。

それにもかかわらず、保証証書はほとんどの住宅取引で使用され、タイトル会社によって支持されているようです。

保証証書を使用する場合、権限付与者が検討したいことのいくつかは次のとおりです。

1)タイトルレポートを慎重に確認してください。 不動産業者やタイトル担当者が”タイトルはきれいです”と言っているからといって、それが必ずしも真実であると仮定しないでください。 タイトルレポートに示されているタイトル例外のそれぞれを分析し、理解する必要があります。 あまりにも頻繁に、証書を提出するとき、これらは単なる”標準的な例外”であることは当然のことと考えられています。 それは必ずしもそうではないかもしれません。 たとえば、プロパティには古いユーティリティ地役権が表示される場合があります。 一見すると、権限付与者は、”まあ、それは私の問題ではありません。 それは何年もそこにいました。 また、私は財産に何もないことを知っています。”しかし、慎重な検討は、それが開発することができなくなり、右のプロパティの真ん中に行くユーティリティ地役権を開示することができます。

タイトルレポートを見ている人が例外を理解し、分析するための専門知識を持っていない場合は、法律顧問に相談し、おそらく登録された測量士または土木技術者を雇って、証書に署名する前に支援する必要があります。

2)付与者は、証書の適切な文言によって保証証書で行われる”保証”、または言い換えれば”約束”の一部を制限する権限を持っています。 多くの保証証書のフォームは、このような何かを言う行為の免除が含まれています,”搬送は、すべての地役権の対象となっています,負債,記録の事項,等.”ほとんどの場合、付与者は、保証の約束の範囲にそのような制限が含まれていなかった保証証書に署名するのは賢明ではないでしょう。

場合によっては、所有権の欠陥がある場合には、不動産の購入者が所有権保険のみに依存することに同意し、保証を与えた付与者に対して請求を主張しないことに同意する契約を作成することさえ可能である。

3)不動産を検査し、場合によっては調査をするのが賢明です。 多くの場合、タイトルやタイトルのレポートや他の”合法的な”検査から容易に明らかではないプロパティの状態に欠陥があります。 これには、プロパティライン、間違った場所にあるフェンス、記録された文書に開示されていないユーティリティ、見当違いの建物、想像できる実質的に他のタイプの欠陥などが含まれます。 通常、完全なALTA調査は、しかし、時には、より安価で関与する調査は、保証証書を提供するかどうかを決定する際に付与者に支援することができ、それを決

最後に、実際の問題として、細分化がある都市および郡によって承認された確立された細分化を含むほとんどの住宅取引においては、適切である。 上記の提案のいくつかに従うことはまだ賢明でしょう。

要約すると、本質的に一般的な保証証書は、”私はこの財産を所有することを約束し、あなたのタイトルに影響を与えるタイトルの問題はなく、タイトルの欠陥がある場合、私はあなたのタイトルを守るための費用を支払うことをいとわず、それから生じる可能性のある損害を支払うことをいとわないでしょう。”結果的に、各不動産取引では、財産のタイトルを渡す人である付与者は、慎重にタイトルの状態を調べ、財産を検査し、時間と財源が利用可能であれば、 確立された細分化の住宅取引では、これは通常行われませんが、問題が発生しないという保証はありません。

クレーム行為を終了

上記の保証行為とは対照的に、いわゆる”クレーム行為を終了”売り手に大きな保護を与え、買い手に実質的に保護を与えません。 それはタイトルの会社が住宅トランザクションで保証の行為を使用しがちであることその理由のためである。 売り手は、多くの場合、不動産業者やタイトル会社が保証証書の使用を”要求”するが、それは法律によって必要とされていないので、慎重にする必要があ 時には、小規模な取引では、タイトル会社は、ポリシーの問題として保証証書を必要とすることがあります。

上記の約束を与える保証証書とは対照的に、アリゾナquitclaim証書は本質的に、”私はこの財産を所有しているか、財産に請求があるかどうかはわかりません。 しかし、私が持っているかもしれないものは何でも、私はあなたに与えます。”それは終了請求証書の正確な法的意味ではありませんが、それはその範囲の思考の便利な方法です。 タイトル、未払いの税金、およびその他の種類の請求の欠陥が発生した場合、終了請求は購入者に保護を与えません; しかし、それは本質的に約束をしていない売り手を保護します。 可能な限り、それは終了請求証書を使用する売り手のための”便利”になります。 しかし、買い手は、不動産取引におけるその影響を慎重に分析することなく、終了請求証書を受け入れることに消極的でなければなりません。

Quit claim証書は、プロパティが検査され、調査された場合、または買い手が発行されたタイトル保険にのみ依存して喜んでいる場合、プロパティのスライバが隣人の間で係争されている場合によく使用されます。

バイヤーはバイヤーの権利を限ることができるのでやめる要求の行為の用心するべきである。 売り手は、保証行為を与えるために慎重にする必要があり、買い手が終了請求行為を受け入れることに消極的である可能性があることを認識します。

a quit claim証書は、A.R.S.§33-435に記載されているように、”grant”または”convey”という言葉の使用とは対照的に、”i do here quit claim”と述べています。 多くの場合、追加の単語が文書に挿入され、”私はいかなる保証もしません”という効果があります。

標準フォームが一般的に利用可能です。

特別保証証書

特別保証証書は、売り手が保証証書の責任を負うことに消極的であるときに、完全な保証証書または終了請求証書を与えることの間のギャップを埋めることができます。 このような状況は、例えば、家族が取消可能な信託生活の家族の受託者であり、受益者に財産を移転しようとしている場合にしばしば発生します。 受託者は、彼または彼女がタイトルのための責任を仮定し、したがって、保証証書を与えることに消極的すべきではないと感じることがあります。 受託者は、代わりに特別な保証証書を与えることができます。 複雑な不動産取引では、特別な保証の行為はバイヤーに最低の保護を提供し、販売人に代わって限定保証を有するので、長年にわたって、ますます頻繁に使

本質的には、特別な保証証書は、”私はあなたにタイトルの条件や財産に何が起こったのかを約束することはできません。 しかし、私は財産のタイトルの所有者であったので、私自身が作成したタイトルの欠陥はありません”。 その説明は法的説明と正確には対応していませんが、特別保証証書の有用な考え方です。

知識のある不動産弁護士と相談することは良いアイデアです。

概要

一般的な保証証書の一般的な用途には、(1)市および郡によって承認され、公開報告書が発行された確立された細分区域における被保険者居住 この文脈では、”重大な問題”の多くは、細分化プロセスにおいて特定され、解決されているか、または特定されているであろう。 (2)調査、慎重なレビューとタイトルレポートの分析を通じてプロパティの慎重な分析があった複雑な商業および土地取引。

quit claim証書の一般的な用途は次のとおりです。(1)隣人間の境界紛争を解決するために、または他の係争財産に対して持っている”請求”を放棄しようとしているが、権限付与者に有利にタイトルが適切または有効であるという約束をしたくない当事者。 (2)権限付与者が権原のステータスについて予約を持っており、権限付与者が権原の唯一の保証として権原保険を受け入れる意思がある複雑な取引。 時には、被付与者は、タイトルに関連して懸念されているものの種類に対して重要な保護を与える”拡張カバレッジ”と他の変更タイトル保険と呼ばれ これらの保護は通常標準的な所有者の方針で与えられないが、問題がないことを確かめるために高価な調査を含むかもしれない。

特別な保証証書は、次の場合に使用することができます: (1)売主またはプロパティを転送するものは、個人的にプロパティに関与していないと、以前のタイトルステータスに関する保証を与えることはできま 古典的な使用例は、家族の信託の受託者または遺言検認の個人的な代表者です。 (2)商業またはタイトルのステータスについていくつかの疑いがあるが、権限付与者は、彼または彼女がタイトルに影響を与えるために何もしていな

最後に、この記事は、保証証書、特別な保証証書、または終了請求証書の使用に関連する複雑さのすべてに影響を与えるものではありません。 但しこれは読者に利用できる文書の基本的な法的記述およびそれぞれの使用の含意を与えるべきである。

この記事は法的助言であることを意図したものではなく、有能な弁護士と相談する代わりに頼るべきではありません。

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