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Domande &Risposte / Deeds

Uso un atto di garanzia, un atto di garanzia speciale o un atto di richiesta di chiusura?

Questa è la domanda

Gregory L. Miles, Avvocato

Le persone nel settore immobiliare incontrano spesso la decisione se utilizzare un atto di garanzia o un atto di denuncia. Meno frequentemente, possono essere confrontati con atti di garanzia speciali. Ognuno ha il suo uso appropriato e posto nelle transazioni immobiliari. Tuttavia, l’utente deve avere una conoscenza di base dell’effetto di ciascuno dei documenti e del motivo per cui uno sarebbe stato scelto in contrapposizione a un altro. Non è lo scopo di questo breve articolo per fornire un’analisi dettagliata e non è un sostituto per la consultazione con un avvocato, ma servirà come una spiegazione di base di questi tipi di atti.

Atto di garanzia

L’effetto essenziale di un atto di garanzia è quello di fare alcune promesse alla persona a cui la proprietà viene trasferita. Le tesi sono indicate in gergo legale come “garanzie di titolo”. Un vero atto di garanzia promette, in effetti, che il concedente, o in altre parole la persona che sta trasferendo la proprietà, ha un titolo buono e corretto, che non ci sono gravami sulla proprietà e che non ci sono servitù sulla proprietà in modo che la proprietà della proprietà sia chiara e completa.

In pratica, è raro che qualsiasi titolo sia completamente “chiaro e pulito” nel senso di un vero atto di garanzia. Di conseguenza, in ogni transazione la persona che trasferisce la proprietà dovrebbe chiedere: “Sto facendo promesse che non posso mantenere e onorare?”

L’importanza delle “garanzie” o in termini non legali “promesse” che vengono fatte in un atto di garanzia può avere un grande significato. Ad esempio, se è stato dato un atto di garanzia e in seguito si scopre che ci sono problemi nel titolo, la persona che dà l’atto di garanzia può essere oggetto di una causa da parte del concessionario in cui il concessionario può costringere quella persona a tentare di cancellare la proprietà, pagare danni o altrimenti assumersi le responsabilità per difetti di proprietà o altri problemi relativi alla proprietà. Può venire come una sorpresa che se la proprietà viene trasferita o venduta attraverso atto di garanzia e ci sono tasse in sospeso al momento del trasferimento, un atto di garanzia potrebbe comportare il concedente di essere responsabile per tali tasse, anche se il concedente non pensava che lui o lei sarebbe quello di pagare le tasse.

Secondo la legge dell’Arizona, il solo utilizzo delle parole “grant” o “convey” crea tali garanzie di titolo. Vedi A. R. S. § 33-435.

Tuttavia, gli atti di garanzia sono utilizzati nella maggior parte delle transazioni residenziali e sembrano essere favoriti dalle società di titoli.

Quando si utilizza un atto di garanzia le seguenti sono alcune delle cose che il concedente può prendere in considerazione:

1) Rivedere attentamente il rapporto titolo. Non date per scontato che solo perché un agente immobiliare o titolo ufficiale dice che il “titolo è pulito” che che è necessariamente vero. Ciascuna delle eccezioni del titolo mostrate nel report del titolo deve essere analizzata e compresa. Troppo spesso, è dato per scontato che queste siano solo “eccezioni standard” quando si archivia l’atto. Questo potrebbe non essere sempre il caso. Ad esempio, una proprietà può mostrare una vecchia servitù di utilità su di essa. A prima vista, il concedente potrebbe essere incline a dire: “Beh, non è un mio problema. È lì da anni. Inoltre so che non c’è nulla sulla proprietà.”Tuttavia, un attento esame potrebbe rivelare una servitù di utilità andando proprio al centro della proprietà che lo rende incapace di essere sviluppato.

Se la persona che guarda il rapporto del titolo non ha l’esperienza per comprendere e analizzare le eccezioni, dovrebbe essere consultato un consulente legale e forse anche un geometra registrato o un ingegnere civile assunto per assistere prima di firmare l’atto.

2) Un concedente ha il potere di limitare le “garanzie”, o in altre parole alcune delle “promesse”, che sono fatte in un atto di garanzia mediante una corretta formulazione nell’atto. Molte forme di atto di garanzia contengono un’esenzione sull’atto che dice qualcosa di simile, ” il trasporto è soggetto a tutte le servitù, passività, questioni di registrazione, ecc.”Nella maggior parte dei casi, un concedente non sarebbe saggio firmare un atto di garanzia che non contenesse una tale limitazione sulla portata delle garanzie promesse.

In alcuni casi, è persino possibile creare un accordo in cui un acquirente di proprietà si impegna a fare affidamento esclusivamente sull’assicurazione del titolo nel caso in cui vi siano difetti del titolo e non a far valere crediti nei confronti di un concedente che ha dato garanzie.

3) È saggio ispezionare la proprietà reale e in alcuni casi persino fare un sondaggio. Spesso, ci sono difetti nel titolo o lo stato della proprietà che non sarebbe facilmente evidente da un rapporto titolo o altro esame “legalistico” del titolo. Ciò includerebbe cose come linee di proprietà, recinzioni nella posizione sbagliata, utilità che non sono divulgate nei documenti registrati, edifici fuori luogo e praticamente qualsiasi altro tipo di difetto che si possa immaginare. Normalmente un sondaggio completo ALTA è l’unico modo per determinare che, tuttavia, a volte, sondaggi meno costosi e coinvolti possono essere di aiuto a un concedente nel determinare se fornire un atto di garanzia.

Infine, in pratica, nella maggior parte delle transazioni residenziali che coinvolgono suddivisioni stabilite che sono state approvate dalle città e dalle contee in cui si trovano le suddivisioni, sono appropriate. Sarebbe comunque saggio seguire alcuni dei suggerimenti di cui sopra.

In sintesi, un atto di garanzia generale in sostanza dice: “Prometto che possiedo questa proprietà, non ci sono questioni di titolo che influenzeranno il tuo titolo, e se ci sono difetti di titolo sarò disposto a pagare il costo per difendere il tuo titolo e pagare i danni che possono derivare da esso.”Di conseguenza, in ogni transazione immobiliare il concedente, cioè la persona che passa il titolo della proprietà, farebbe bene a esaminare attentamente lo stato del titolo, ispezionare la proprietà, e se il tempo e le risorse finanziarie sono disponibili consultare un consulente legale e un geometra. In una transazione residenziale in suddivisioni stabilite questo di solito non viene fatto, ma non vi è alcuna garanzia che i problemi non sorgeranno.

Quit Claim Deed

A differenza di un atto di garanzia discusso sopra, un cosiddetto “quit claim deed” offre una maggiore protezione al venditore e non fornisce praticamente alcuna protezione all’acquirente. È per questo motivo che le società di titoli tendono a utilizzare gli atti di garanzia nelle transazioni residenziali. I venditori dovrebbero essere cauti perché spesso gli agenti immobiliari e le società di titoli “richiederanno” l’uso di un atto di garanzia, ma questo non è richiesto dalla legge, e gli avvocati esperti e gli ufficiali di garanzia riconosceranno che generalmente non è una necessità ai sensi della legge. A volte in piccole transazioni una società di titolo può richiedere un atto di garanzia come una questione di politica.

In contrasto con l’atto di garanzia che dà le promesse di cui sopra, l’atto Arizona quitclaim in sostanza dice, “Non so se possiedo questa proprietà o anche avere un reclamo nella proprietà. Comunque, qualunque cosa io possa avere, te la do.”Anche se questo non è il significato giuridico preciso di un atto di reclamo quit è un modo conveniente di pensare alla sua portata. In caso di difetti di proprietà, tasse non pagate e altri tipi di reclami, il reclamo quit non fornisce alcuna protezione all’acquirente; tuttavia protegge il venditore che ha fatto essenzialmente promesse. Quando possibile sarebbe “conveniente” per un venditore di utilizzare un atto di reclamo smettere. Tuttavia, un acquirente dovrebbe essere riluttante ad accettare un atto di reclamo quit senza un’attenta analisi del suo impatto in una transazione immobiliare.

Quit claim gli atti vengono spesso utilizzati quando un frammento di proprietà è contestato tra vicini, quando ci sono potenziali problemi di titolo o problemi disponibili se la proprietà è stata ispezionata e intervistata o, l’acquirente è disposto a fare affidamento esclusivamente sull’assicurazione del titolo che è stata emessa.

Gli acquirenti dovrebbero fare attenzione alle azioni di rivendicazione perché possono limitare i diritti dell’acquirente. I venditori dovrebbero essere cauti per dare atti di garanzia, e rendersi conto che gli acquirenti possono essere riluttanti ad accettare un atto di reclamo smettere.

A quit claim deed, in contrasto con l’uso delle parole “grant” o “convey”, come stabilito in A. R. S. §33-435, afferma che “I do quit claim”. Spesso nei documenti verranno inserite parole aggiuntive che “Non fornisco alcuna garanzia”.

I moduli standard sono generalmente disponibili.

Atto di garanzia speciale

Un atto di garanzia speciale a volte può colmare il divario tra dare un atto di garanzia completa o un atto di reclamo quit quando un venditore è riluttante ad assumersi le responsabilità di un atto di garanzia. Queste circostanze spesso sorgono quando, per esempio, un membro della famiglia è un fiduciario in una famiglia che vive revocabile fiducia e sta per trasferire la proprietà a un beneficiario. Il fiduciario può ritenere che lui o lei non dovrebbe assumersi alcuna responsabilità per il titolo e quindi riluttante a dare un atto di garanzia. Il fiduciario può dare un atto di garanzia speciale, invece. Nelle transazioni immobiliari complesse, gli atti di garanzia speciali sono stati, nel corso degli anni, utilizzati sempre più frequentemente perché offrono una protezione minima all’acquirente e hanno garanzie limitate per conto del venditore.

In sostanza un atto di garanzia speciale potrebbe essere interpretato come dicendo “Non posso prometterti quale sia la condizione del titolo o cosa sia successo alla proprietà. Tuttavia, dal momento che sono stato il proprietario titolato della proprietà non ci sono difetti di titolo che io stesso ho creato”. Anche se questa spiegazione non corrisponde esattamente con la spiegazione legale, è un modo utile di pensare di atto di garanzia speciale.

Consultarsi con un esperto consulente legale immobiliare è una buona idea.

Sommario

Gli usi comuni di un atto di garanzia generale includerebbero: (1) Transazioni residenziali assicurate in suddivisioni stabilite che sono state approvate da città e contea e in relazione alle quali è stata emessa una relazione pubblica. In questo contesto, molti dei “gravi problemi” sarebbero o sono stati identificati e risolti nel processo di suddivisione. (2) Transazioni commerciali e fondiarie complesse in cui vi è stata un’attenta analisi della proprietà attraverso un’indagine, un’attenta revisione e l’analisi del rapporto del titolo.

Gli usi comuni di un atto di rivendicazione sono: (1) Per risolvere le controversie di confine tra vicini o altre proprietà contestate in cui una parte che sta per rinunciare a qualsiasi “reclamo” che ha sulla proprietà ma non vuole fare alcuna promessa che il titolo sia corretto o valido a favore del concedente. (2) Operazioni complesse in cui il concedente ha riserve sullo stato del titolo e il concessionario è disposto ad accettare l’assicurazione del titolo come unica garanzia del titolo. A volte, il beneficiario otterrà ciò che viene indicato come “copertura estesa” e altre assicurazioni titolo modificato che dà protezioni significative contro i tipi di cose che sono preoccupazioni in relazione al titolo. Queste protezioni di solito non sono fornite nelle politiche del proprietario standard, ma possono comportare un sondaggio costoso per assicurarsi che non ci siano problemi.

Un atto di garanzia speciale può essere utilizzato quando: (1) Il venditore o uno di trasferire la proprietà non è stato personalmente coinvolto con la proprietà e non può dare alcuna garanzia per quanto riguarda lo stato del titolo precedente. Esempi di uso classico sarebbe un fiduciario nel trust di famiglia o un rappresentante personale in una successione. (2) Transazioni commerciali o di altro tipo in cui vi è qualche dubbio sullo status del titolo, ma il concedente è disposto ad assicurare che lui o lei non ha fatto nulla per influenzare il titolo.

Infine, questo articolo non influisce su tutte le complessità in relazione all’uso di un atto di garanzia, di un atto di garanzia speciale o di un atto di rivendicazione. Tuttavia, ciò dovrebbe fornire al lettore una descrizione giuridica di base dei documenti disponibili e delle implicazioni dell’uso di ciascuno.

Questo articolo non è inteso come consulenza legale e non deve essere considerato come un sostituto per la consulenza con un consulente legale competente.

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