Articles

Deeds

Posted by admin
kérdések & válaszok / Deeds

használok jótállási okiratot, különleges jótállási okiratot vagy kilépési okiratot?

ez a kérdés

Gregory L. Miles, ügyvéd

személyek ingatlan gyakran találkoznak a döntést arról, hogy a jótállási okirat vagy a kilép-követelés okirat. Ritkábban, különleges garanciális okiratokkal szembesülhetnek. Mindegyiknek megvan a megfelelő használata és helye az ingatlanügyletekben. A felhasználónak azonban alapvető ismeretekkel kell rendelkeznie az egyes dokumentumok hatásáról, és arról, hogy miért választják az egyiket a másikkal szemben. Ennek a rövid cikknek nem célja, hogy részletes elemzést nyújtson, és nem helyettesíti az ügyvéddel folytatott konzultációt, hanem az ilyen típusú cselekedetek alapvető magyarázataként szolgál.

jótállási okirat

a jótállási okirat alapvető hatása az, hogy bizonyos ígéreteket tegyen annak a személynek, akire az ingatlant átruházzák. A téziseket a jogi zsargonban “címgaranciának”nevezik. A valódi jótállási okirat valójában azt ígéri, hogy az adományozónak, vagy más szavakkal az ingatlant átruházó személynek jó és megfelelő címe van, hogy az ingatlanon nincsenek zálogjogok, és hogy az ingatlanon nincsenek szolgalmak, hogy az ingatlan tulajdonjoga világos és teljes legyen.

gyakorlati szempontból ritka eset, amikor bármely cím teljesen “tiszta és tiszta” a valódi jótállási okirat értelmében. Ennek következtében minden tranzakcióban az ingatlant átruházó személynek fel kell tennie a kérdést: “olyan ígéreteket teszek-E, amelyeket nem tudok betartani és betartani?”

a jótállási okiratban szereplő “garanciák” vagy nem jogi értelemben vett “ígéretek” fontossága nagy jelentőséggel bírhat. Például, ha garanciális okiratot adtak meg, és később kiderül, hogy problémák vannak a jogcímben, a jótállási okiratot adó személyt a kedvezményezett peres eljárás alá vonhatja, amelyben a kedvezményezett arra kényszerítheti az illetőt, hogy megpróbálja tisztázni a címet, kártérítést fizetni, vagy más módon viseli a felelősséget a tulajdonjog hibáiért vagy az ingatlannal kapcsolatos egyéb problémákért. Meglepő lehet, hogy ha az ingatlant garanciális okiraton keresztül ruházzák át vagy adják el, és az átadás időpontjában fennálló adók vannak, a jótállási okirat azt eredményezheti, hogy az adományozó felelős az adókért, annak ellenére, hogy az adományozó nem gondolta, hogy ő lesz az, aki fizeti az adókat.

az Arizonai törvények szerint csak a “grant” vagy a “convey” szavak használata hozza létre a cím ilyen garanciáit. Lásd A. R. S. 33-435.

Mindazonáltal a garanciális okiratokat a legtöbb lakossági tranzakcióban használják, és úgy tűnik, hogy a címcégek kedvelik őket.

jótállási okirat használatakor az alábbiakban felsorolunk néhány dolgot, amelyet az adományozó figyelembe vehet:

1) gondosan olvassa el a címjelentést. Ne feltételezzük, hogy csak azért, mert egy ingatlanügynök vagy cím tiszt azt mondja, hogy a “cím tiszta”, hogy ez szükségszerűen igaz. A címjelentésben szereplő kivételeket elemezni és értelmezni kell. Túl gyakran magától értetődőnek tekintik, hogy ezek csak “szokásos kivételek”, amikor benyújtja az okiratot. Lehet, hogy nem mindig ez a helyzet. Például egy tulajdonság egy régi közüzemi szolgalmat mutathat rajta. Első pillantásra az adományozó hajlamos lehet azt mondani: “Nos, ez nem az én problémám. Évek óta ott van. Ráadásul tudom, hogy nincs semmi az ingatlanon.”Azonban a gondos vizsgálat felfedheti a közüzemi szolgalom megy egészen a közepén az ingatlan, ami miatt nem lehet fejleszteni.

ha a címjelentést megtekintő személy nem rendelkezik szakértelemmel a kivételek megértéséhez és elemzéséhez, akkor jogi tanácsadóval kell konzultálni, és talán egy regisztrált földmérővel vagy építőmérnökkel is fel kell venni a segítséget, mielőtt aláírnák az okiratot.

2) az adományozónak jogában áll korlátozni a jótállásokat, vagy más szavakkal az ígéretek egy részét, amelyeket a jótállási okiratban az okirat megfelelő megfogalmazásával tesznek. Számos jótállási okirat-formanyomtatvány tartalmaz mentességet az okiratról, amely valami ilyesmit mond: “a szállítás minden szolgalom, kötelezettség, nyilvántartási ügy stb.”A legtöbb esetben az adományozó nem lenne bölcs dolog olyan jótállási okiratot aláírni, amely nem tartalmazott ilyen korlátozást a jótállási ígéretek terjedelmére.

bizonyos esetekben még olyan megállapodást is lehet létrehozni, amelyben az ingatlan vevője vállalja, hogy kizárólag a tulajdonbiztosításra támaszkodik abban az esetben, ha tulajdonjogi hibák vannak, és nem érvényesíthet követeléseket egy garanciavállalóval szemben.

3) bölcs dolog ellenőrizni az ingatlanokat, és bizonyos esetekben még felmérést is végezni. Gyakran vannak olyan hibák a tulajdon címében vagy státuszában, amelyek nem lennének nyilvánvalóak a címjelentésből vagy a cím más “jogi” vizsgálatából. Ez magában foglalná az olyan dolgokat, mint az ingatlanvonalak, a rossz helyen lévő kerítések, a rögzített dokumentumokban nem szereplő közművek, az épületek helytelen elhelyezése és gyakorlatilag bármilyen más elképzelhető hiba. Általában egy teljes Alta felmérés az egyetlen módja annak megállapítására, hogy, azonban időnként, olcsóbb és részt felmérések segítséget nyújthatnak az adományozó annak meghatározásában, hogy a jótállási okirat.

végül, mint gyakorlati kérdés, a legtöbb olyan lakóingatlan-ügylet esetében, amely olyan létrehozott alegységeket foglal magában, amelyeket azok a városok és megyék hagytak jóvá, ahol az alegységek találhatók, megfelelőek. Még mindig bölcs dolog lenne követni a fent említett javaslatok némelyikét.

összefoglalva, egy általános jótállási okirat lényegében azt mondja: “megígérem, hogy ez a tulajdonom, nincsenek olyan tulajdonjogi kérdések, amelyek befolyásolják az Ön címét, és ha vannak címhibák, hajlandó vagyok megfizetni a cím megvédésének költségeit, és megfizetni az abból eredő károkat.”Következésképpen minden ingatlanügyletben az adományozó, vagyis az ingatlan tulajdonjogát átadó személy jól tenné, ha gondosan megvizsgálná a tulajdonjog állapotát, megvizsgálná az ingatlant, és ha rendelkezésre áll az idő és a pénzügyi források, konzultáljon jogi tanácsadóval és egy földmérővel. A létrehozott alosztályokban végzett lakossági tranzakcióban ez általában nem történik meg, de nincs garancia arra, hogy a problémák nem merülnek fel.

Quit Claim Deed

a fent tárgyalt jótállási okirattal ellentétben az úgynevezett” quit claim deed ” nagyobb védelmet nyújt az eladónak, és gyakorlatilag nem nyújt védelmet a Vevőnek. Ez az oka annak, hogy Cím vállalatok hajlamosak használni jótállási okiratok a lakossági tranzakciók. Az eladóknak óvatosnak kell lenniük, mert gyakran az ingatlanügynökök és a címcégek “követelik” a jótállási okirat használatát, de ezt a törvény nem írja elő, és a hozzáértő ügyvédek és letéti tisztviselők felismerik, hogy ez általában nem szükséges a törvény szerint. Néha a kis tranzakciók cím cég megkövetelheti a jótállási okirat, mint a politika kérdése.

ellentétben a jótállási okirattal, amely a fent meghatározott ígéreteket adja, az Arizonai quitclaim okirat lényegében azt mondja: “Nem tudom, hogy birtokolom-e ezt az ingatlant, vagy akár igényem van-e az ingatlanban. Bárhogy is legyen, neked adom.”Bár ez nem a pontos jogi jelentését kilép követelés okirat ez egy kényelmes gondolkodásmód hatálya. A tulajdonjog, a Be nem fizetett adók és más típusú követelések esetén a kilépési követelés nem nyújt védelmet a Vevőnek; ez azonban megvédi az eladót, aki lényegében nem tett ígéreteket. Amikor csak lehetséges lenne “kényelmes”az eladó, hogy egy kilép követelés okirat. A Vevőnek azonban vonakodnia kell attól, hogy elfogadja a kilépési igényt, anélkül, hogy alaposan elemezné annak hatását egy ingatlanügyletben.

Quit claim deeds gyakran használják, ha egy szelet ingatlan vitatott szomszédok között, ha vannak potenciális cím kérdések vagy kérdések állnak rendelkezésre, ha az ingatlan ellenőrizték és felmérték, vagy a vevő hajlandó támaszkodni kizárólag cím biztosítás, amely már ki.

a vevőknek óvakodniuk kell a kilépési követelésekről, mert korlátozhatják a vevő jogait. Az eladóknak óvatosnak kell lenniük a jótállási okiratok megadására, és fel kell ismerniük, hogy a vásárlók vonakodhatnak elfogadni a kilépési igényt.

a quit követelés okirat, ellentétben a szavak használata “grant” vagy “közvetíteni”, amint azt a A. R. S. 33-435, kimondja, hogy”én ezennel kilép követelés”. Gyakran további szavak kerülnek beillesztésre a dokumentumokba, hogy “semmilyen garanciát nem vállalok”.

Általános formanyomtatványok állnak rendelkezésre.

különleges jótállási okirat

a különleges jótállási okirat néha áthidalhatja a szakadékot a teljes jótállási okirat megadása vagy a kilépési igény okirat között, amikor az eladó vonakodik vállalni a jótállási okirat felelősségét. Ezek a körülmények gyakran akkor merülnek fel, amikor például egy családtag egy visszavonható vagyonkezelőben élő család vagyonkezelője, és ingatlanát átruházza egy kedvezményezettre. A vagyonkezelő úgy érezheti, hogy nem szabad felelősséget vállalnia a címért, ezért vonakodik jótállási okiratot adni. A megbízott ehelyett külön jótállási okiratot adhat. A komplex ingatlanügyletekben az évek során egyre gyakrabban használják a speciális jótállási okiratokat, mivel minimális védelmet nyújtanak a vevőnek, és korlátozott garanciát vállalnak az eladó nevében.

lényegében egy különleges jótállási okirat úgy értelmezhető ,hogy ” nem tudom megígérni, hogy mi a tulajdonjog feltétele, vagy mi történt az ingatlannal. Mivel azonban én voltam az ingatlan címzett tulajdonosa, nincsenek olyan címhibák, amelyeket én magam hoztam létre”. Bár ez a magyarázat nem felel meg pontosan a jogi magyarázatnak, hasznos gondolkodásmód a különleges jótállási okiratról.

tanácsadás hozzáértő ingatlan jogi tanácsadó egy jó ötlet.

Összefoglalás

az Általános jótállási okirat általános felhasználási területei a következők: (1) biztosított lakóingatlan-ügyletek a város és a megye által jóváhagyott létrehozott alkörzetekben, amelyekkel kapcsolatban nyilvános jelentést adtak ki. Ebben az összefüggésben a “súlyos problémák” közül sokat a felosztási folyamat során azonosítottak vagy megoldottak. (2) komplex kereskedelmi és földügyletek, ahol az ingatlan alapos elemzése történt felmérés, gondos felülvizsgálat és a címjelentés elemzése révén.

a kilépési igény okiratának általános felhasználása a következő: (1) a szomszédok vagy más vitatott vagyon közötti határviták megoldására, ahol az egyik fél, aki feladja az ingatlanra vonatkozó “követelést”, de nem akar ígéreteket tenni arról, hogy a cím megfelelő vagy érvényes az adományozó javára. (2) olyan összetett ügyletek, amelyekben az átengedőnek fenntartásai vannak a tulajdonjog státusával kapcsolatban, és a kedvezményezett hajlandó elfogadni a tulajdonjog biztosítását egyedüli tulajdonjog-biztosítékként. Néha a kedvezményezett megkapja az úgynevezett “kiterjesztett lefedettséget” és más módosított címbiztosítást, amely jelentős védelmet nyújt a címmel kapcsolatos aggályok típusaival szemben. Ezeket a védelmet általában nem adják meg a szokásos tulajdonos házirendjeiben, de költséges felmérést vonhatnak maguk után, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy nincsenek problémák.

különleges jótállási okirat használható, ha: (1) az eladó vagy az ingatlan átruházására jogosult személy személyesen nem vett részt az ingatlanban, és nem adhat biztosítékot a korábbi tulajdonjogra vonatkozóan. A klasszikus felhasználási példák a családi bizalom megbízottja vagy a hagyatéki személyes képviselő. (2) kereskedelmi vagy egyéb ügyletek, ahol kétség merül fel a jogcím státusával kapcsolatban, de az adományozó hajlandó biztosítani, hogy nem tett semmit a cím befolyásolására.

végül ez a cikk nem érinti a jótállási okirat, a különleges jótállási okirat vagy a felmondási okirat használatával kapcsolatos összes bonyolultságot. Ennek azonban alapvető jogi leírást kell adnia az olvasónak a rendelkezésre álló dokumentumokról és az egyes dokumentumok használatának következményeiről.

ez a cikk nem jogi tanácsadásra szolgál, és nem hivatkozhat az illetékes jogi tanácsadóval való konzultáció helyettesítésére.

Related Post

Leave A Comment