Articles

Gerninger

Posted by admin
spørgsmål &svar / Gerninger

bruger jeg en garanti gerning, en særlig garanti gerning eller en Afslut-krav Gerning?

det er spørgsmålet

Gregory L. Miles, advokat

personer i fast ejendom støder ofte på beslutningen om, hvorvidt de skal bruge en garantiakt eller en Afslut-kravakt. Mindre ofte kan de blive konfronteret med særlige garantihandlinger. Hver har sin passende brug og plads i ejendomshandler. Brugeren skal dog have en grundlæggende forståelse af effekten af hver enkelt af dokumenterne, og hvorfor man ville blive valgt i modsætning til en anden. Det er ikke formålet med denne korte artikel at give en detaljeret analyse, og det er ikke en erstatning for rådgivning med en advokat, men vil tjene som en grundlæggende forklaring på disse typer gerninger.

garantibevis

den væsentlige virkning af en garantibevis er at give visse løfter til den person, som ejendommen overføres til. Specialer omtales i juridisk jargon som “garantier for Titel”. En ægte garanti gerning lover, træde i kræft, at koncessionsgiver, eller med andre ord den person, der overfører ejendommen, har en god og ordentlig Titel, at der ikke er panterettigheder på ejendommen, og at der ikke er nogen servitutter på ejendommen, så ejerskabet af ejendommen vil være klar og komplet.

som en praktisk sag er det et sjældent tilfælde, når en titel er helt “klar og ren” i betydningen en ægte garantihandling. Følgelig skal den person, der overfører ejendommen, i hver transaktion spørge: “giver jeg løfter, som jeg ikke kan holde og ære?”

betydningen af” garantier “eller i ikke-juridiske termer” løfter”, der er lavet i en garantiakt, kan have stor betydning. For eksempel, hvis der er givet en garantihandling, og det senere viser sig, at der er problemer med Titel, den person, der giver garantihandlingen, kan være genstand for en retssag fra modtageren, hvor modtageren kan tvinge denne person til at forsøge at rydde Titel, betale erstatning eller på anden måde bære ansvaret for mangler i titel eller andre problemer i forbindelse med ejendommen. Det kan komme som en overraskelse, at hvis ejendom overføres eller sælges gennem garantibevis, og der er udestående skatter på tidspunktet for overførslen, en garantibevis kan resultere i, at koncessionsgiver er ansvarlig for disse skatter, selvom koncessionsgiver ikke troede, at han eller hun ville være den, der betaler skat.

i henhold til loven skal du bare bruge ordene “give” eller “formidle” oprette sådanne garantier for Titel. Se A. R. S. 33-435.

ikke desto mindre bruges garantihandlinger i de fleste boligtransaktioner og synes at være begunstiget af titelfirmaer.

når du bruger en garantiakt, er følgende nogle af de ting, som koncessionsgiveren måske vil overveje:

1) gennemgå titelrapporten omhyggeligt. Antag ikke, at bare fordi en ejendomsmægler eller titelofficer siger, at “titlen er ren”, at det nødvendigvis er sandt. Hver enkelt af de titelundtagelser, der er vist i titelrapporten, skal analyseres og forstås. Alt for ofte tages det for givet, at dette kun er “standardundtagelser”, når du indgiver gerningen. Det er måske ikke altid tilfældet. For eksempel kan en ejendom vise en gammel utility servitut på tværs af det. Ved første øjekast kan tilskudsmanden være tilbøjelig til at sige, “Nå, det er ikke mit problem. Det har været der i årevis. Desuden ved jeg, at der ikke er noget på ejendommen.”En omhyggelig undersøgelse kunne dog afsløre et hjælpeprogram, der går lige op i midten af ejendommen, hvilket gør det ude af stand til at blive udviklet.

hvis den person, der ser på titelrapporten, ikke har ekspertisen til at forstå og analysere undtagelserne, bør juridisk rådgiver konsulteres og endda måske en registreret landmåler eller civilingeniør ansat til at hjælpe, før de underskriver skødet.

2) en koncessionsgiver har beføjelse til at begrænse de ‘garantier’, eller med andre ord nogle af de ‘løfter’, der er lavet i en garanti gerning ved korrekt ordlyd i skødet. Mange garantiformularer indeholder en undtagelse fra gerningen, der siger noget som dette, “transport er underlagt alle servitutter, forpligtelser, rekordsager osv.”I de fleste tilfælde ville en koncessionsgiver være uklogt at underskrive en garantihandling, der ikke indeholdt en sådan begrænsning af omfanget af garantiløfterne.

i nogle tilfælde er det endda muligt at oprette en aftale, hvor en køber af ejendom accepterer at stole udelukkende på titelforsikringen i tilfælde af, at der er titelfejl, og ikke at hævde krav mod en koncessionsgiver, der har givet garantier.

3) Det er klogt at inspicere fast ejendom og i nogle tilfælde endda have en undersøgelse. Tit, der er mangler i titlen eller ejendommens status, som ikke umiddelbart fremgår af en titelrapport eller anden “legalistisk” undersøgelse af titlen. Dette vil omfatte ting som ejendomslinjer, hegn på det forkerte sted, forsyningsselskaber, der ikke er beskrevet i de registrerede dokumenter, bygninger, der er malplaceret og praktisk talt enhver anden form for mangel, der kan forestilles. Normalt er en fuld Alta-undersøgelse den eneste måde at bestemme det på, dog til tider, billigere og involverede undersøgelser kan være til hjælp for en koncessionsgiver til at afgøre, om der skal ydes en garantihandling.

endelig er det som en praktisk sag hensigtsmæssigt i de fleste boligtransaktioner, der involverer etablerede underafdelinger, som er godkendt af de Byer og amter, hvor underafdelingerne er placeret. Det ville stadig være klogt at følge nogle af de forslag, der er nævnt ovenfor.

sammenfattende siger en generel garantiakt i det væsentlige: “jeg lover, at jeg ejer denne ejendom, der er ingen spørgsmål om titel, der vil påvirke din titel, og hvis der er titelfejl, vil jeg være villig til at betale omkostningerne for at forsvare din titel og betale de skader, der måtte opstå som følge af den.”Følgelig i hver ejendomstransaktion ville koncessionsgiveren, det er den person, der passerer ejendomsretten, gøre det godt at omhyggeligt undersøge status for Titel, inspicere ejendommen, og hvis tiden og de økonomiske ressourcer er tilgængelige, konsulter med juridisk rådgiver og en landmåler. I en boligtransaktion i etablerede underafdelinger gøres dette normalt ikke, men der er ingen sikkerhed for, at der ikke opstår problemer.

Afslut krav Gerning

i modsætning til en garanti gerning diskuteret ovenfor, en såkaldt “Afslut krav gerning” giver større beskyttelse til sælgeren, og giver næsten ingen beskyttelse til køberen. Det er af den grund, at titelselskaber har en tendens til at bruge garantihandlinger i boligtransaktionerne. Sælgere bør være forsigtige, fordi ofte ejendomsmæglere og titel selskaber vil “kræve” brug af en garanti gerning, men det er ikke påkrævet af loven, og kyndige advokater og spærrede officerer vil erkende, at der er generelt ikke en nødvendighed i henhold til loven. Nogle gange i små transaktioner kan et titelfirma kræve en garantihandling som et spørgsmål om politik.

i modsætning til garantidokumentet, der giver de løfter, der er angivet ovenfor, siger Arisonas krav i det væsentlige: “jeg ved ikke, om jeg ejer denne ejendom eller endda har et krav i ejendommen. Men uanset hvad jeg måtte have, giver jeg dig.”Selvom det ikke er den præcise juridiske betydning af en Afslut krav gerning er det en bekvem måde at tænke på dens omfang. I tilfælde af mangler ved Titel, ubetalte skatter, og andre former for krav giver afslutningskravet ingen beskyttelse til køberen; men det beskytter sælgeren, der har lavet væsentlige ingen løfter. Når det er muligt, ville det være “praktisk” for en sælger at bruge en Afslut krav gerning. Imidlertid, en køber bør være tilbageholdende med at acceptere en Afslut krav gerning uden omhyggelig analyse af dens indvirkning i en fast ejendom transaktion.

Afslut krav handlinger bruges ofte, hvor en splint af ejendom er omstridt mellem naboer, når der er potentielle Titel spørgsmål eller spørgsmål til rådighed, hvis ejendommen blev inspiceret og undersøgt eller, køberen er villig til at stole udelukkende på titel forsikring, der er udstedt.

købere skal passe på at afslutte krav, fordi de kan begrænse købers rettigheder. Sælgere bør være forsigtige med at give garanti gerninger, og indse, at købere kan være tilbageholdende med at acceptere en Afslut krav gerning.

en Afslut krav gerning, i modsætning til brugen af ordene “give” eller “formidle”, som beskrevet i A. R. S. Christ 33-435, siger, at “jeg afslutter hermed krav”. Ofte indsættes yderligere ord i dokumenterne med den virkning, at “jeg giver ingen garantier overhovedet”.

standardformularer er generelt tilgængelige.

særlig garanti gerning

en særlig garanti gerning kan undertiden bygge bro mellem at give en fuld garanti gerning eller en Afslut krav gerning, når en sælger er tilbageholdende med at påtage sig ansvaret for en garanti gerning. Disse omstændigheder opstår ofte, når for eksempel et familiemedlem er en administrator i en familie, der lever tilbagekaldelig tillid og vil overføre ejendom til en modtager. Trustee kan føle, at han eller hun ikke bør påtage sig noget ansvar for titel og derfor tilbageholdende med at give en garanti gerning. Trustee kan give en særlig garanti gerning i stedet. I komplekse ejendomshandler, særlige garanti gerninger har, i årenes løb, bliver mere og mere hyppigt brugt, fordi de tilbyder nogle minimal beskyttelse til køberen og har begrænsede garantier på vegne af sælgeren.

i det væsentlige kunne en særlig garantiakt fortolkes som at sige “Jeg kan ikke love dig, hvad betingelsen for titel eller hvad der er sket med ejendommen. Men da jeg har været titlen ejer af ejendommen, er der ingen titelfejl, som jeg selv har skabt”. Selvom denne forklaring ikke nøjagtigt svarer til den juridiske forklaring, er det en nyttig måde at tænke på særlig garantihandling.

rådgivning med kyndig ejendomsadvokat er en god ide.

sammendrag

almindelige anvendelser af en generel garantiakt vil omfatte: (1) forsikrede boligtransaktioner i etablerede underafdelinger, der er godkendt af by og amt, og i forbindelse med hvilken der blev udstedt en offentlig rapport. I denne sammenhæng ville mange af de “alvorlige problemer” være eller er blevet identificeret og løst i underopdelingsprocessen. (2) komplekse kommercielle og jordtransaktioner, hvor der har været en omhyggelig analyse af ejendommen gennem undersøgelse, omhyggelig gennemgang og analyse af titelrapporten.

almindelige anvendelser af en Afslut krav gerning er: (1) at løse grænsetvister mellem naboer eller anden omtvistet ejendom, hvor en part, der vil opgive ethvert “krav”, den har på ejendommen, men ikke ønsker at give nogen løfter om, at titlen er korrekt eller gyldig til fordel for koncessionsgiveren. (2) komplekse transaktioner, hvor koncessionsgiver har forbehold med hensyn til status som titel, og tilskudsmodtageren er villig til at acceptere titelforsikring som den eneste garanti for Titel. Nogle gange får modtageren det, der kaldes “udvidet dækning” og anden modificeret titelforsikring, som giver betydelig beskyttelse mod de typer ting, der er bekymringer i forhold til Titel. Disse beskyttelser er normalt ikke givet i standard ejerens politikker, men kan indebære en kostbar undersøgelse for at sikre, at der ikke er nogen problemer.

en særlig garanti gerning kan bruges, når: (1) sælgeren eller en til at overføre ejendommen har ikke været personligt involveret i ejendommen og kan ikke give nogen sikkerhed for tidligere titelstatus. Eksempler på klassisk brug ville være en administrator i familieforholdet eller en personlig repræsentant i en skifte. (2) kommercielle eller andre transaktioner, hvor der er nogen tvivl om status for titel, men koncessionsgiver er villig til at forsikre, at han eller hun ikke har gjort noget for at påvirke titlen.

endelig påvirker denne artikel ikke alle kompleksiteter i forhold til brugen af en garantiakt, særlig garantiakt eller afslut kravakt. Dette bør dog give læseren en grundlæggende juridisk beskrivelse af de tilgængelige dokumenter og konsekvenserne af brugen af hver enkelt.

denne artikel er ikke beregnet til at være juridisk rådgivning og bør ikke påberåbes som erstatning for rådgivning med kompetent juridisk rådgiver.

Related Post

Leave A Comment