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Questions & Réponses / Actes

Dois-je utiliser un Acte de Garantie, un Acte de Garantie Spécial ou un Acte de Réclamation de Cessation?

Telle est la question

Gregory L. Miles, Avocat

Les personnes dans l’immobilier sont fréquemment confrontées à la décision d’utiliser un acte de garantie ou un acte de renonciation. Moins fréquemment, ils peuvent être confrontés à des actes de garantie spéciaux. Chacun a son usage et sa place appropriés dans les transactions immobilières. Cependant, l’utilisateur doit avoir une compréhension de base de l’effet de chacun des documents et pourquoi l’un serait choisi par opposition à un autre. Ce n’est pas le but de ce bref article de fournir une analyse détaillée et il ne remplace pas la consultation d’un avocat, mais servira d’explication de base de ces types d’actes.

Acte de garantie

L’effet essentiel d’un acte de garantie est de faire certaines promesses à la personne à qui le bien est transféré. Les thèses sont appelées dans le jargon juridique les  » garanties de propriété « . Un véritable acte de garantie promet, en effet, que le constituant, ou en d’autres termes la personne qui transfère le bien, a un titre de propriété en bonne et due forme, qu’il n’y a pas de privilèges sur le bien et qu’il n’y a pas de servitudes sur le bien afin que la propriété du bien soit claire et complète.

En pratique, il est rare qu’un titre soit complètement « clair et net » au sens d’un véritable acte de garantie. Par conséquent, dans chaque transaction, la personne qui transfère la propriété devrait demander: « Est-ce que je fais des promesses que je ne peux pas tenir et honorer? »

L’importance des « garanties » ou en termes non légaux des « promesses » qui sont faites dans un acte de garantie peut avoir une grande importance. Par exemple, si un acte de garantie a été donné et qu’il s’avère par la suite qu’il y a des problèmes de titre, la personne qui donne l’acte de garantie peut faire l’objet d’un procès par le bénéficiaire dans lequel le bénéficiaire peut forcer cette personne à tenter d’effacer son titre, à payer des dommages-intérêts ou à assumer autrement les responsabilités pour des défauts de titre ou d’autres problèmes liés au bien. Il peut être surprenant que si un bien est transféré ou vendu par le biais d’un acte de garantie et qu’il y a des taxes impayées au moment du transfert, un acte de garantie pourrait faire en sorte que le constituant soit redevable de ces taxes même s’il ne pensait pas qu’il serait celui qui paierait les taxes.

En vertu de la loi de l’Arizona, le simple fait d’utiliser les mots « accorder » ou « transmettre » crée de telles garanties de titre. Voir A.R.S. § 33-435.

Néanmoins, les titres de garantie sont utilisés dans la plupart des transactions résidentielles et semblent être favorisés par les sociétés de titres.

Lorsque vous utilisez un acte de garantie, voici quelques-unes des choses que le constituant peut vouloir considérer:

1) Examinez attentivement le rapport de titre. Ne présumez pas que ce n’est pas parce qu’un agent immobilier ou un agent de titre dit que le « titre est propre » que cela est nécessairement vrai. Chacune des exceptions de titre indiquées dans le rapport de titre doit être analysée et comprise. Trop souvent, il est tenu pour acquis que ce ne sont que des « exceptions standard » lorsque vous déposez l’acte. Ce n’est peut-être pas toujours le cas. Par exemple, une propriété peut montrer une ancienne servitude de service public à travers elle. À première vue, le constituant peut être enclin à dire: « Eh bien, ce n’est pas mon problème. Il est là depuis des années. D’ailleurs je sais qu’il n’y a rien sur la propriété. »Cependant, un examen attentif pourrait révéler une servitude de service public allant jusqu’au milieu de la propriété, ce qui la rend incapable d’être développée.

Si la personne qui regarde le rapport de titre n’a pas l’expertise nécessaire pour comprendre et analyser les exceptions, un conseiller juridique doit être consulté et peut-être même un arpenteur ou un ingénieur civil enregistré doit être embauché pour l’aider avant de signer l’acte.

2) Un constituant a le pouvoir de limiter les « garanties », ou en d’autres termes certaines des « promesses », qui sont faites dans un acte de garantie par une formulation appropriée dans l’acte. De nombreux formulaires d’acte de garantie contiennent une exemption sur l’acte qui dit quelque chose comme ceci: « la cession est soumise à toutes les servitudes, responsabilités, questions d’enregistrement, etc. »Dans la plupart des cas, un constituant serait imprudent de signer un acte de garantie qui ne contenait pas une telle limitation de la portée des promesses de garantie.

Dans certains cas, il est même possible de créer un accord dans lequel un acheteur de biens s’engage à ne compter que sur l’assurance titre en cas de vices de propriété, et à ne pas faire valoir ses droits contre un constituant ayant donné des garanties.

3) Il est sage d’inspecter les biens immobiliers et, dans certains cas, même de faire une enquête. Souvent, il y a des défauts dans le titre ou le statut du bien qui ne seraient pas facilement apparents à partir d’un rapport sur le titre ou d’un autre examen « légaliste » du titre. Cela inclurait des choses telles que les lignes de propriété, les clôtures au mauvais endroit, les services publics qui ne sont pas divulgués dans les documents enregistrés, les bâtiments égarés et pratiquement tout autre type de défaut que l’on peut imaginer. Normalement, une enquête complète sur l’ALTA est le seul moyen de déterminer que, cependant, parfois, des enquêtes moins coûteuses et moins complexes peuvent aider un constituant à déterminer s’il doit fournir un acte de garantie.

Enfin, en pratique, dans la plupart des transactions résidentielles impliquant des lotissements établis qui ont été approuvées par les villes et les comtés où les lotissements sont situés, sont appropriées. Il serait toujours sage de suivre certaines des suggestions mentionnées ci-dessus.

En résumé, un acte de garantie générale dit en substance: « Je promets que je suis propriétaire de cette propriété, il n’y a aucune question de titre qui affectera votre titre, et s’il y a des défauts de titre, je serai prêt à payer les frais de défense de votre titre et à payer les dommages qui peuvent en découler. »Par conséquent, dans chaque transaction immobilière, le constituant, c’est-à-dire la personne qui transmet le titre de propriété, ferait bien d’examiner attentivement l’état du titre, d’inspecter le bien et, si le temps et les ressources financières sont disponibles, de consulter un conseiller juridique et un arpenteur. Dans une transaction résidentielle dans des lotissements établis, cela n’est généralement pas fait, mais rien ne garantit que les problèmes ne se poseront pas.

Acte de réclamation d’abandon

Contrairement à un acte de garantie discuté ci-dessus, un soi-disant « acte de réclamation d’abandon » offre une plus grande protection au vendeur et n’offre pratiquement aucune protection à l’acheteur. C’est pour cette raison que les sociétés de titres de propriété ont tendance à utiliser des actes de garantie dans les transactions résidentielles. Les vendeurs doivent être prudents car souvent, les agents immobiliers et les sociétés de titres « exigent » l’utilisation d’un acte de garantie, mais cela n’est pas requis par la loi, et les avocats et les agents d’entiercement compétents reconnaîtront que ce n’est généralement pas une nécessité en vertu de la loi. Parfois, dans de petites transactions, une société de titre peut exiger un acte de garantie comme une question de politique.

Contrairement à l’acte de garantie qui donne les promesses énoncées ci-dessus, l’acte de quittance de l’Arizona dit en substance: « Je ne sais pas si je suis propriétaire de cette propriété ou même si j’ai une réclamation sur la propriété. Cependant, tout ce que je pourrais avoir, je vous le donne. »Bien que ce ne soit pas le sens juridique précis d’un acte de renonciation, c’est un moyen pratique de penser à sa portée. En cas de vices de propriété, de taxes impayées et d’autres types de créances, la demande de renonciation n’offre aucune protection à l’acheteur; cependant, il protège le vendeur qui n’a fait pratiquement aucune promesse. Dans la mesure du possible, il serait « pratique » pour un vendeur d’utiliser un acte de renonciation. Cependant, un acheteur devrait être réticent à accepter un acte de renonciation sans analyse minutieuse de son impact dans une transaction immobilière.

Les actes de réclamation d’abandon sont souvent utilisés lorsqu’un morceau de propriété est contesté entre voisins, lorsqu’il y a des problèmes de titre potentiels ou des problèmes disponibles si la propriété a été inspectée et arpentée ou, l’acheteur est prêt à se fier uniquement à l’assurance de titre qui a été émise.

Les acheteurs doivent se méfier des actes de réclamation car ils peuvent limiter les droits de l’acheteur. Les vendeurs doivent être prudents pour donner des actes de garantie et se rendre compte que les acheteurs peuvent être réticents à accepter un acte de réclamation.

Un acte de renonciation à la réclamation, contrairement à l’utilisation des mots « accorder » ou « transmettre », tel qu’énoncé dans A.R.S. §33-435, stipule que « Je renonce par la présente à la réclamation ». Souvent, des mots supplémentaires seront insérés dans les documents à l’effet que « Je ne donne aucune garantie ».

Des formulaires standard sont généralement disponibles.

Acte de garantie spécial

Un acte de garantie spécial peut parfois combler le fossé entre donner un acte de garantie complet ou un acte de réclamation de cessation lorsqu’un vendeur hésite à assumer les responsabilités d’un acte de garantie. Ces circonstances surviennent souvent lorsque, par exemple, un membre de la famille est fiduciaire d’une fiducie familiale révocable et qu’il va transférer des biens à un bénéficiaire. Le syndic peut estimer qu’il ne devrait assumer aucune responsabilité pour le titre et donc hésiter à donner un acte de garantie. Le syndic peut donner un acte de garantie spécial à la place. Dans les transactions immobilières complexes, les titres de garantie spéciaux sont, au fil des ans, de plus en plus fréquemment utilisés car ils offrent une protection minimale à l’acheteur et ont des garanties limitées pour le compte du vendeur.

En substance, un acte de garantie spécial pourrait être interprété comme disant « Je ne peux pas vous promettre quelle est la condition du titre ou ce qui est arrivé à la propriété. Cependant, depuis que je suis le propriétaire titré de la propriété, il n’y a pas de défauts de titre que j’ai moi-même créés « . Bien que cette explication ne corresponde pas précisément à l’explication légale, c’est un moyen utile de penser à un acte de garantie spécial.

Consulter un conseiller juridique compétent en immobilier est une bonne idée.

Résumé

Les utilisations courantes d’un acte de garantie générale comprendraient : (1) les transactions résidentielles assurées dans des subdivisions établies qui ont été approuvées par la ville et le comté et dans le cadre desquelles un rapport public a été publié. Dans ce contexte, bon nombre des  » problèmes graves  » seraient ou auraient été identifiés et résolus dans le cadre du processus de subdivision. (2) Transactions commerciales et foncières complexes pour lesquelles il y a eu une analyse minutieuse du bien au moyen d’une enquête, d’un examen minutieux et d’une analyse du rapport de titre.

Les utilisations courantes d’un acte de revendication de renonciation sont: (1) Pour résoudre les différends frontaliers entre voisins ou autres biens contestés où une partie qui va renoncer à toute « réclamation » qu’elle a sur la propriété mais ne veut pas promettre que le titre est approprié ou valide en faveur du constituant. (2) Opérations complexes dans lesquelles le constituant a des réserves sur le statut de titre et le bénéficiaire est disposé à accepter une assurance de titre comme seule assurance de titre. Parfois, le bénéficiaire obtiendra ce qu’on appelle une « couverture étendue » et d’autres assurances de titres modifiées qui offrent des protections importantes contre les types de choses qui sont préoccupantes en ce qui concerne le titre. Ces protections ne sont généralement pas données dans les politiques standard du propriétaire, mais peuvent impliquer une enquête coûteuse pour s’assurer qu’il n’y a pas de problèmes.

Un acte de garantie spécial peut être utilisé lorsque: (1) Le vendeur ou celui qui transfère la propriété n’a pas été personnellement impliqué dans la propriété et ne peut donner aucune assurance concernant le statut de titre antérieur. Des exemples d’utilisation classiques seraient un fiduciaire dans la fiducie familiale ou un représentant personnel dans une homologation. 2) Opérations commerciales ou autres lorsqu’il existe un doute sur le statut du titre, mais que le constituant est disposé à s’assurer qu’il n’a rien fait pour affecter le titre.

Enfin, cet article n’affecte pas toutes les complexités liées à l’utilisation d’un acte de garantie, d’un acte de garantie spécial ou d’un acte de réclamation. Cependant, cela devrait donner au lecteur une description juridique de base des documents disponibles et des implications de l’utilisation de chacun.

Cet article ne se veut pas un avis juridique et ne doit pas se substituer à la consultation d’un conseiller juridique compétent.

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