Articles

Deeds

Posted by admin
Questions & Answers / Deeds

do I Use a Warranty Deed, a Special Warranty Deed, or a Quit-Claim Deed?

tämä on kysymys

asianajaja Gregory L. Miles

Kiinteistönvälittäjät kohtaavat usein päätöksen siitä, käytetäänkö takuu-vai erokirjaa. Harvemmin he saattavat joutua kohtaamaan erityisiä takuutekoja. Jokaisella on sopiva käyttötarkoituksensa ja paikkansa Kiinteistökaupoissa. Käyttäjällä on kuitenkin oltava perusymmärrys kunkin dokumentin vaikutuksesta ja siitä, miksi yksi valitaan toisen sijaan. Tämän lyhyen artikkelin tarkoituksena ei ole tarjota yksityiskohtaista analyysia, eikä se korvaa asianajajan kuulemista, vaan toimii perusselityksenä tämäntyyppisille teoille.

Takausasiakirja

takausasiakirjan olennainen vaikutus on tiettyjen lupausten antaminen henkilölle, jolle omaisuus siirretään. Opinnäytetöitä kutsutaan juridisessa ammattikielessä ”omistusoikeuden takuiksi”. Todellinen takuuasiakirja lupaa itse asiassa, että luvan antajalla, toisin sanoen kiinteistön siirtävällä henkilöllä, on hyvä ja asianmukainen omistusoikeus, että kiinteistössä ei ole panttioikeuksia ja että kiinteistössä ei ole helpotuksia, jotta kiinteistön omistus olisi selvä ja täydellinen.

käytännön kannalta on harvinaista, että mikä tahansa titteli on täysin ”selkeä ja puhdas” todellisen takuuteoksen merkityksessä. Tästä seuraa, että jokaisessa liiketoimessa henkilön, joka siirtää omaisuutta, pitäisi kysyä: ”teenkö lupauksia, joita en voi pitää ja kunnioittaa?”

takuuasiakirjassa annettujen ”takuiden” tai ei-lain tarkoittamien ”lupausten” tärkeydellä voi olla suuri merkitys. Jos esimerkiksi takuute on annettu ja myöhemmin käy ilmi, että omistusoikeudessa on ongelmia, takuun antaja voi joutua oikeuteen, jossa takuun saaja voi pakottaa tämän henkilön selvittämään omistusoikeuden, maksamaan vahingonkorvauksia tai muuten kantamaan vastuun omistusoikeuden puutteista tai muista omaisuuteen liittyvistä ongelmista. Voi tulla yllätyksenä, että jos omaisuutta siirretään tai myydään takuuteitse ja luovutushetkellä on maksamatta veroja, takuute voi johtaa siihen, että toimiluvan antaja on vastuussa näistä veroista, vaikka toimiluvan antaja ei ajatellut, että hän olisi se, joka maksaa verot.

Arizonan lain mukaan vain käyttämällä sanoja ”grant” tai ”convey” luovat tällaisia takuita omistusoikeudesta. KS.A. R. S. § 33-435.

takausdiilejä käytetään kuitenkin useimmissa asuntokaupoissa, ja ne näyttävät olevan omistusyhtiöiden suosiossa.

takausdokumenttia käytettäessä luvallisen kannattaa ottaa huomioon muun muassa seuraavat asiat:

1) käy huolellisesti läpi nimiraportti. Älä oleta, että vain siksi, että kiinteistönvälittäjä tai kiinteistönvälittäjä sanoo, että ”titteli on puhdas”, se on välttämättä totta. Jokainen otsikossa esitetty poikkeus on analysoitava ja ymmärrettävä. Liian usein pidetään itsestäänselvyytenä, että nämä ovat vain ”normaaleja poikkeuksia” kauppakirjaa tehdessä. Näin ei välttämättä aina ole. Esimerkiksi kiinteistössä voi näkyä vanha hyötykäyttöasennus sen poikki. Ensi silmäyksellä luvan antaja saattaa olla taipuvainen sanomaan: ”no, se ei ole minun ongelmani. Se on ollut siellä vuosia. Sitä paitsi tiedän, ettei tontilla ole mitään.”Kuitenkin, huolellinen tutkimus voisi paljastaa hyödyllisyys rasite menossa aivan keskellä omaisuutta, joka tekee siitä ei voida kehittää.

jos nimikkokertomusta katsovalla henkilöllä ei ole asiantuntemusta ymmärtää ja analysoida poikkeuksia, ennen kauppakirjan allekirjoittamista on neuvoteltava oikeusavustajan kanssa ja ehkä jopa rekisteröidyn katsastajan tai rakennusinsinöörin kanssa.

2) toimiluvan antajalla on oikeus rajoittaa takausasiakirjassa annettuja ”takuita” eli toisin sanoen joitakin ”lupauksia” kauppakirjan asianmukaisella sanamuodolla. Monissa takuuasiakirja lomakkeissa on vapautus kauppakirjasta, jossa lukee jotain tällaista: ”luovutus tehdään kaikkien helpotusten, vastuiden, tietojen jne.alaiseksi.”Useimmissa tapauksissa toimiluvan antajan olisi epäviisasta allekirjoittaa takuuasiakirja, joka ei sisältänyt tällaista rajoitusta lupausten laajuudelle.

joissakin tapauksissa on jopa mahdollista luoda sopimus, jossa kiinteistön ostaja suostuu luottamaan ainoastaan omistusvakuutukseen siinä tapauksessa, että omistusoikeudessa on puutteita, ja olemaan nostamatta vaatimuksia takauksen antanutta toimiluvan antajaa vastaan.

3) on viisasta tarkastaa kiinteistö ja joissakin tapauksissa jopa teettää kartoitus. Usein omistusoikeudessa tai omaisuuden statuksessa on puutteita, jotka eivät tulisi helposti ilmi omistusoikeusraportista tai muusta arvonimen ”legalistisesta” tarkastelusta. Tällaisia ovat esimerkiksi kiinteistölinjat, aitojen sijainti väärässä paikassa, yleishyödylliset palvelut, joita ei ilmoiteta kirjatuissa asiakirjoissa, rakennusten sijoittaminen väärään paikkaan ja käytännössä kaikki muu mahdollinen kuviteltavissa oleva vika. Yleensä täysi ALTA tutkimus on ainoa tapa määrittää, että kuitenkin ajoittain, halvempaa ja mukana tutkimuksia voi olla apua toimiluvan määritettäessä, onko antaa takuu teon.

käytännössä useimmissa asuntokaupoissa, joissa on mukana vakiintuneita osa-alueita, jotka kaupungit ja piirikunnat, joissa osa-alueet sijaitsevat, ovat hyväksyneet, ovat asianmukaisia. Olisi silti viisasta noudattaa joitakin edellä mainittuja ehdotuksia.

yleisessä takuuasiakirjassa sanotaan lyhyesti: ”lupaan, että omistan tämän kiinteistön, ei ole omistusoikeusasioita, jotka vaikuttavat omistusoikeuteesi, ja jos omistusoikeudessa on puutteita, olen valmis maksamaan omistusoikeutesi puolustamisesta aiheutuvat kustannukset ja maksamaan siitä mahdollisesti aiheutuvat vahingot.”Näin ollen jokaisessa kiinteistökaupassa toimiluvan antajan, eli kiinteistön omistusoikeuden siirtävän henkilön, olisi hyvä tutkia huolellisesti omistusoikeuden tila, tarkastaa omaisuus, ja jos aikaa ja taloudellisia resursseja on käytettävissä, neuvottele lakimiehen ja maanmittarin kanssa. Asuntokaupassa vakiintuneilla osa-alueilla näin ei yleensä tehdä, mutta ei ole varmuutta siitä, etteikö ongelmia syntyisi.

Quit Claim Deed

toisin kuin edellä mainittu takuuasiakirja, niin sanottu ”quit claim deed” antaa paremman suojan myyjälle eikä anna käytännössä minkäänlaista suojaa ostajalle. Juuri tästä syystä omistusyhtiöillä on tapana käyttää asuntokaupoissa takuutekoja. Myyjien tulisi olla varovaisia, koska usein kiinteistönvälittäjät ja omistusyhtiöt ”vaativat” takuuasiakirjan käyttöä, mutta sitä ei vaadita laissa, ja asiantuntevat asianajajat ja sulkuvirkailijat tunnustavat, että se ei yleensä ole lain mukaan välttämätöntä. Joskus pienissä liiketoimissa omistusyhtiö saattaa vaatia vakuutuskirjan.

toisin kuin takausasiakirjassa, joka antaa yllä mainitut lupaukset, Arizonan quitclaim-asiakirjassa sanotaan pohjimmiltaan: ”en tiedä, omistanko tämän kiinteistön tai onko minulla edes vaadetta kiinteistössä. Kuitenkin, mitä minulla on, Annan sinulle.”Vaikka se ei ole quit claim-teon tarkka oikeudellinen merkitys, Se on kätevä tapa ajatella sen laajuutta. Jos omistusoikeudessa on puutteita, maksamattomia veroja ja muita vaateita, luopumisvaatimus ei anna ostajalle suojaa.; se kuitenkin suojaa myyjää, joka ei ole tehnyt käytännössä mitään lupauksia. Aina kun mahdollista, olisi ”kätevää”, että myyjä käyttää quit claim deed. Ostajan tulisi kuitenkin olla haluton hyväksymään luopumissopimusta ilman huolellista analyysiä sen vaikutuksista kiinteistökaupassa.

Quit claim deedejä käytetään usein silloin, kun naapureiden kesken riidellään omaisuudesta, kun on olemassa mahdollisia omistusoikeusasioita tai-kysymyksiä, jos kiinteistö on tarkastettu ja katsastettu tai ostaja on valmis luottamaan yksinomaan annettuun omistusvakuutukseen.

ostajien kannattaa varoa luopumissopimuksia, koska ne voivat rajoittaa ostajan oikeuksia. Myyjien tulisi olla varovaisia antamaan takuu tekoja, ja ymmärtää, että ostajat voivat olla haluttomia hyväksymään lopettaa vaatimuksen teko.

luovutuskirjassa, toisin kuin A. R. S. §33-435: ssä, käytetään sanoja ”myönnä” tai ”kuljeta”, todetaan, että ”täten lopetan vaatimuksen”. Usein asiakirjoihin lisätään lisäsanoja, joiden mukaan ”En anna minkäänlaisia takuita”.

vakiolomakkeet ovat yleisesti saatavilla.

erityinen Takuuasiakirja

erityinen takuuasiakirja voi joskus kuroa umpeen kuilun täyden takuuasiakirjan tai luopumisasiakirjan välillä, kun myyjä on haluton kantamaan takausasiakirjan vastuita. Tällaiset tilanteet syntyvät usein esimerkiksi silloin, kun perheenjäsen on omaisuudenhoitaja perheessä, joka elää peruttavissa olevassa rahastossa ja aikoo siirtää omaisuutta edunsaajalle. Edunvalvoja voi kokea, että hänen ei pitäisi ottaa mitään vastuuta omistusoikeudesta ja siksi olla haluton antamaan takuutekoa. Edunvalvoja voi sen sijaan antaa erityisen takuuasiakirjan. Monimutkaisissa Kiinteistökaupoissa erityisiä takuuasiakirjoja on vuosien saatossa alettu käyttää yhä useammin, koska ne tarjoavat ostajalle jonkin verran minimaalista suojaa ja niillä on myyjän puolesta rajoitetut takuut.

varsinaisesti erityisen takuuasiakirjan voisi tulkita niin, että ”en voi luvata, mikä on omistusoikeuden ehto tai mitä omaisuudelle on tapahtunut. Kuitenkin, koska olen ollut otsikoitu omistaja omaisuutta ei ole otsikko vikoja, että olen itse luonut”. Vaikka tämä selitys ei tarkalleen vastaa juridista selitystä, se on hyödyllinen tapa ajatella erityistä takuutekoa.

asiantuntevan kiinteistöjuristin konsultointi on hyvä idea.

Yhteenveto

yleisen takuuasiakirjan yleisiä käyttötarkoituksia olisivat: (1) vakuutetut asuntotoimet vakiintuneissa osa-alueilla, jotka kaupunki ja lääni ovat hyväksyneet ja joista on annettu Julkinen raportti. Tässä yhteydessä monet ”vakavista ongelmista” olisi tai olisi tunnistettu ja ratkaistu alajaotteluprosessissa. (2) monimutkaiset kauppa-ja maakaupat, joissa omaisuus on analysoitu huolellisesti tutkimuksen, huolellisen tarkastelun ja nimikeraportin analyysin avulla.

yleisiä quit claim Deedin käyttökohteita ovat: (1) naapureiden välisten rajakiistojen tai muun kiistellyn omaisuuden ratkaiseminen, jossa toinen osapuoli, joka aikoo luopua omistamastaan ”vaateesta”, mutta ei halua antaa mitään lupauksia siitä, että titteli on asianmukainen tai pätevä luvan antajan hyväksi. (2) monimutkaiset liiketoimet, joissa toimiluvan myöntäjä suhtautuu varauksellisesti omistusoikeuden asemaan ja avustuksen saaja on valmis hyväksymään omistusoikeuden ainoana vakuutuksena. Joskus apurahan saaja saa niin sanotun” Laajennetun kattavuuden ” ja muun muutetun omistusvakuutuksen, joka antaa merkittävän suojan omistusoikeuteen liittyviä huolenaiheita vastaan. Näitä suojauksia ei yleensä anneta standardin omistajan politiikoissa, mutta niihin voi liittyä kallis tutkimus sen varmistamiseksi, että ongelmia ei ole.

erityistä takuuta voidaan käyttää, kun: (1) myyjä tai kiinteistön siirtäjä ei ole ollut henkilökohtaisesti tekemisissä kiinteistön kanssa eikä voi antaa mitään varmuutta aiemmasta omistusoikeudesta. Klassiset käyttöesimerkit olisivat perheluottamuksen luottamusmies tai henkilökohtainen edustaja testamentissa. (2) kaupalliset tai muut liiketoimet, joissa omistusoikeuden asemasta on jonkin verran epäselvyyttä, mutta toimiluvan antaja on valmis vakuuttamaan, ettei hän ole tehnyt mitään omistusoikeuteen vaikuttaakseen.

lopuksi, tämä artikkeli ei vaikuta kaikkiin takuuasiakirjan, erityisen takuuasiakirjan tai lopettamisasiakirjan käyttöön liittyviin monimutkaisiin seikkoihin. Tämän pitäisi kuitenkin antaa lukijalle oikeudellinen peruskuvaus saatavilla olevista asiakirjoista ja niiden käytön vaikutuksista.

tätä artiklaa ei ole tarkoitettu oikeudelliseksi neuvonannoksi, eikä siihen pidä vedota toimivaltaisen oikeudellisen neuvonantajan kuulemisen korvikkeena.

Related Post

Leave A Comment