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Preguntas & Respuestas / Títulos

¿Uso una Escritura de Garantía, una Escritura de Garantía Especial o una Escritura de Reclamo de Renuncia?

Esa es la Pregunta

Gregory L. Miles, Abogado

Las personas en bienes raíces con frecuencia se encuentran con la decisión de usar una escritura de garantía o una escritura de renuncia. Con menos frecuencia, pueden verse confrontados con escrituras de garantía especiales. Cada uno tiene su uso y lugar apropiados en las transacciones de bienes raíces. Sin embargo, el usuario debe tener una comprensión básica del efecto de cada uno de los documentos y por qué se elegiría uno en lugar de otro. No es el propósito de este breve artículo proporcionar un análisis detallado y no es un sustituto de consultar con un abogado, sino que servirá como una explicación básica de este tipo de escrituras.

Escritura de garantía

El efecto esencial de una escritura de garantía es hacer ciertas promesas a la persona a la que se transfiere la propiedad. Las tesis se conocen en la jerga legal como las»garantías de título». Una escritura de garantía verdadera promete, en efecto, que el otorgante, o en otras palabras, la persona que está transfiriendo la propiedad, tiene un título bueno y apropiado, que no hay gravámenes sobre la propiedad y que no hay servidumbres sobre la propiedad para que la propiedad sea clara y completa.

Como cuestión práctica, es un caso raro cuando cualquier título es completamente «claro y limpio» en el sentido de una verdadera escritura de garantía. En consecuencia, en cada transacción, la persona que transfiere la propiedad debe preguntar: «¿Estoy haciendo promesas que no puedo cumplir y honrar?»

La importancia de las «garantías» o, en términos no legales, de las «promesas» que se hacen en una escritura de garantía puede tener gran importancia. Por ejemplo, si se ha dado una escritura de garantía y luego resulta que hay problemas en el título, la persona que da la escritura de garantía puede estar sujeta a una demanda por parte del concesionario en la que el concesionario puede obligar a esa persona a tratar de limpiar el título, pagar daños o asumir las responsabilidades por defectos en el título u otros problemas relacionados con la propiedad. Puede ser una sorpresa que si la propiedad se transfiere o vende a través de una escritura de garantía y hay impuestos pendientes en el momento de la transferencia, una escritura de garantía podría dar lugar a que el otorgante sea responsable de esos impuestos, aunque el otorgante no pensara que él o ella sería el que pagaría los impuestos.

Según la ley de Arizona, el solo uso de las palabras «otorgar » o» transmitir » crea dichas garantías de título. Véase A. R. S. § 33-435.

Sin embargo, las escrituras de garantía se utilizan en la mayoría de las transacciones residenciales y parecen ser favorecidas por las compañías de títulos de propiedad.

Al usar una escritura de garantía, las siguientes son algunas de las cosas que el otorgante puede querer considerar:

1) Revise cuidadosamente el informe de título. No asuma que solo porque un agente de bienes raíces o un oficial de título dice que el «título está limpio», eso es necesariamente cierto. Cada una de las excepciones de título mostradas en el informe de título debe ser analizada y comprendida. Con demasiada frecuencia, se da por sentado que estas son solo «excepciones estándar» cuando presenta la escritura. Puede que no siempre sea así. Por ejemplo, una propiedad puede mostrar una antigua servidumbre de utilidad a través de ella. A primera vista, el otorgante puede inclinarse a decir: «Bueno, ese no es mi problema. Ha estado allí durante años. Además sé que no hay nada en la propiedad.»Sin embargo, un examen cuidadoso podría revelar una servidumbre de utilidad que se encuentra justo en el centro de la propiedad, lo que hace que no pueda desarrollarse.

Si la persona que mira el informe de título no tiene la experiencia para comprender y analizar las excepciones, se debe consultar a un asesor legal e incluso tal vez contratar a un topógrafo registrado o ingeniero civil para que lo ayude antes de firmar la escritura.

2) Un otorgante tiene el poder de limitar las «garantías», o en otras palabras, algunas de las «promesas», que se hacen en una escritura de garantía por la redacción adecuada en la escritura. Muchos formularios de escritura de garantía contienen una exención en la escritura que dice algo como esto: «la transmisión está sujeta a todas las servidumbres, responsabilidades, asuntos de registro, etc.»En la mayoría de los casos, un otorgante no sería prudente firmar una escritura de garantía que no contuviera tal limitación del alcance de las promesas de garantía.

En algunos casos, incluso es posible crear un acuerdo en el que un comprador de bienes acepta confiar únicamente en el seguro de título en caso de que haya defectos de título, y no hacer valer reclamaciones contra un otorgante que haya dado garantías.

3) Es aconsejable inspeccionar bienes inmuebles y, en algunos casos, incluso realizar una encuesta. A menudo, hay defectos en el título o en el estado de la propiedad que no serían fácilmente evidentes a partir de un informe de título u otro examen «legalista» del título. Esto incluiría cosas como las líneas de propiedad, las cercas que se encuentran en una ubicación incorrecta, los servicios públicos que no se revelan en los documentos registrados, los edificios que se encuentran fuera de lugar y prácticamente cualquier otro tipo de defecto que se pueda imaginar. Normalmente, una encuesta de ALTA completa es la única manera de determinar que, sin embargo, a veces, las encuestas menos costosas y complejas pueden ayudar al otorgante a determinar si debe proporcionar una escritura de garantía.

Finalmente, como cuestión práctica, en la mayoría de las transacciones residenciales que involucran subdivisiones establecidas que han sido aprobadas por las ciudades y condados donde se encuentran las subdivisiones, son apropiadas. Sería prudente seguir algunas de las sugerencias antes mencionadas.

En resumen, una escritura de garantía general en esencia dice: «Prometo que soy dueño de esta propiedad, no hay asuntos de título que afectarán su título, y si hay defectos en el título, estaré dispuesto a pagar el costo para defender su título y pagar los daños que puedan surgir de él.»En consecuencia, en cada transacción de bienes raíces, el otorgante, es decir, la persona que otorga el título de la propiedad, haría bien en examinar cuidadosamente el estado del título, inspeccionar la propiedad y, si se dispone de tiempo y recursos financieros, consultar con un asesor legal y un topógrafo. En una transacción residencial en subdivisiones establecidas, esto generalmente no se hace, pero no hay garantía de que no surjan problemas.

Escritura de renuncia

En contraste con una escritura de garantía discutida anteriormente, una llamada «escritura de renuncia» brinda una mayor protección al vendedor y prácticamente no brinda protección al comprador. Es por esa razón que las compañías de títulos de propiedad tienden a usar títulos de garantía en las transacciones residenciales. Los vendedores deben ser cautelosos porque a menudo los agentes de bienes raíces y las compañías de títulos de propiedad «exigirán» el uso de una escritura de garantía, pero eso no es requerido por la ley, y los abogados y funcionarios de custodia conocedores reconocerán que generalmente no es una necesidad bajo la ley. A veces, en transacciones pequeñas, una compañía de títulos de propiedad puede requerir una escritura de garantía como una cuestión de política.

En contraste con la escritura de garantía que da las promesas establecidas anteriormente, la escritura de renuncia de Arizona en esencia dice: «No sé si soy dueño de esta propiedad o incluso tengo un reclamo en la propiedad. Sin embargo, cualquier cosa que tenga te la doy.»Si bien ese no es el significado legal preciso de una escritura de reclamo de renuncia, es una forma conveniente de pensar en su alcance. En el caso de defectos de título, impuestos no pagados y otros tipos de reclamaciones, la reclamación de renuncia no brinda protección al comprador; sin embargo, protege al vendedor que esencialmente no ha hecho promesas. Siempre que sea posible, sería «conveniente» para un vendedor usar una escritura de reclamo de renuncia. Sin embargo, un comprador debe ser reacio a aceptar una escritura de renuncia sin un análisis cuidadoso de su impacto en una transacción de bienes raíces.

Las escrituras de reclamo de renuncia se usan a menudo cuando se disputa una astilla de propiedad entre vecinos, cuando hay problemas potenciales de título o problemas disponibles si la propiedad fue inspeccionada y encuestada o, el comprador está dispuesto a confiar únicamente en el seguro de título que se ha emitido.

Los compradores deben tener cuidado con las escrituras de renuncia porque pueden limitar los derechos del comprador. Los vendedores deben tener cuidado al dar escrituras de garantía y darse cuenta de que los compradores pueden ser reacios a aceptar una escritura de reclamo de abandono.

Una escritura de renuncia, en contraste con el uso de las palabras «conceder» o «transmitir», como se establece en A. R. S. §33-435, establece que «Por la presente renuncio a la reclamación». A menudo, se insertarán palabras adicionales en los documentos en el sentido de que «No ofrezco ninguna garantía».

Los formularios estándar están generalmente disponibles.

Escritura de Garantía Especial

Una escritura de garantía especial a veces puede cerrar la brecha entre dar una escritura de garantía completa o una escritura de reclamo de renuncia cuando un vendedor es reacio a asumir las responsabilidades de una escritura de garantía. Estas circunstancias a menudo surgen cuando, por ejemplo, un miembro de la familia es un fideicomisario en un fideicomiso revocable que vive en la familia y va a transferir la propiedad a un beneficiario. El fideicomisario puede sentir que no debe asumir ninguna responsabilidad por el título y, por lo tanto, reacio a dar una escritura de garantía. El fideicomisario puede dar una escritura de garantía especial en su lugar. En transacciones inmobiliarias complejas, los títulos de garantía especiales se han utilizado cada vez con más frecuencia a lo largo de los años porque ofrecen una protección mínima al comprador y tienen garantías limitadas en nombre del vendedor.

En esencia, una escritura de garantía especial podría interpretarse como que dice » No puedo prometerle cuál es la condición del título o lo que le ha sucedido a la propiedad. Sin embargo, desde que he sido el propietario titular de la propiedad, no hay defectos de título que yo mismo haya creado». Aunque esa explicación no se corresponde exactamente con la explicación legal, es una forma útil de pensar en la escritura de garantía especial.

Consultar con un asesor legal experto en bienes raíces es una buena idea.

Resumen

Los usos comunes de una escritura de garantía general incluirían: (1) Transacciones residenciales aseguradas en subdivisiones establecidas que han sido aprobadas por la ciudad y el condado y en relación con las cuales se emitió un informe público. En este contexto, muchos de los «problemas graves» se identificarían o se habrían resuelto en el proceso de subdivisión. (2) Transacciones comerciales y de tierras complejas en las que se ha realizado un análisis cuidadoso de la propiedad mediante un estudio, un examen cuidadoso y un análisis del informe de título.

Los usos comunes de una escritura de reclamo de renuncia son: (1) Para resolver disputas fronterizas entre vecinos u otra propiedad en disputa donde una parte que va a renunciar a cualquier «reclamo» que tenga sobre la propiedad, pero no quiere hacer ninguna promesa de que el título es adecuado o válido a favor del otorgante. 2) Operaciones complejas en las que el otorgante tiene reservas sobre la condición de la titularidad y el concesionario está dispuesto a aceptar el seguro de titularidad como única garantía de titularidad. A veces, el concesionario obtendrá lo que se conoce como «cobertura extendida» y otro seguro de título modificado que brinda protecciones significativas contra el tipo de cosas que son preocupaciones en relación con el título. Estas protecciones generalmente no se dan en las pólizas de propietario estándar, pero pueden implicar una encuesta costosa para asegurarse de que no haya problemas.

Se puede usar una escritura de garantía especial cuando: (1) El vendedor o uno para transferir la propiedad no ha estado involucrado personalmente con la propiedad y no puede dar ninguna garantía con respecto al estado de título anterior. Los ejemplos de uso clásicos serían un fideicomisario en el fideicomiso familiar o un representante personal en un testamento. 2) Operaciones comerciales o de otra índole en las que haya alguna duda sobre la situación de la titularidad, pero el otorgante esté dispuesto a asegurarse de que no ha hecho nada que afecte a la titularidad.

Finalmente, este artículo no afecta a todas las complejidades en relación con el uso de una escritura de garantía, escritura de garantía especial o escritura de reclamo de renuncia. Sin embargo, esto debería proporcionar al lector una descripción jurídica básica de los documentos disponibles y las implicaciones de la utilización de cada uno de ellos.

Este artículo no pretende ser asesoramiento legal y no debe utilizarse como sustituto de la consulta con un asesor legal competente.

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