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El fallo Gravámenes y la Hacienda de Texas

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Introducción

Un fallo de Texas, cuando está debidamente abstraído en los registros de bienes raíces, «constituye un gravamen sobre y se adhiere a cualquier propiedad real del acusado, que no sea propiedad real exenta de incautación o venta forzada bajo el Capítulo 41, la Constitución de Texas o cualquier otra ley, que se encuentre en el condado en el que se registra e indexa el resumen, incluida la propiedad real adquirida después de dicho registro e indexación» (Código de Propiedad de Texas, Sec.52.001). Sin Embargo, Código De La Propiedad De 52 Segundos.0012, que entró en vigencia el 1 de septiembre de 2007, proporciona un procedimiento para liberar la propiedad de la casa de familia de un gravamen de sentencia. Tenga en cuenta que este procedimiento solo está disponible para resúmenes de sentencias presentadas después del 1 de septiembre de 2007.

En el pasado, una propiedad familiar no estaba exenta de un gravamen perfeccionado, pero estaba exenta de venta forzada siempre que la propiedad siguiera siendo la propiedad familiar del deudor. Exocet Inc. v. Cordes, 815 S. W. 2d 350, 352 (Tex.App.- Austin 1991, no writ). La sección 52.0012 ahora proporciona un método legal para asegurar la liberación de cualquier gravamen de sentencia contra la propiedad de la casa de familia.

Declaración Jurada legal

La sección 52.0012 del Código de Propiedad establece la presentación de una Declaración Jurada que debe cumplir sustancialmente con el formulario que aparece en esta sección del Código. La presentación de la declaración jurada debe ir precedida de una carta de notificación de 30 días, enviada por correo certificado y dirigida al acreedor del fallo y a su abogado de registro. La carta debe contener una copia de la declaración jurada que el propietario de la propiedad tiene la intención de presentar en los registros de bienes raíces. Los requisitos de la carta y la declaración jurada son altamente técnicos y deben ser realizados por un abogado con conocimiento en este procedimiento.

El acreedor del fallo puede impugnar la acción del propietario presentando una declaración jurada contradictoria si hay razones para creer que la declaración jurada del propietario es falsa.

Liberación del Gravamen del Fallo

El resultado final, si se sigue este procedimiento al pie de la letra, es que la declaración jurada del propietario sirve como liberación del gravamen del fallo en cuanto a la propiedad de la casa de familia. Además, los compradores e hipotecarios de buena fe posteriores tienen derecho a confiar absolutamente en la declaración jurada del propietario de la vivienda.

El Primer Paso en la Eliminación del gravamen

El primer paso en la eliminación de un gravamen debe ser ponerse en contacto con el acreedor del fallo o sus abogados e informarles de que el gravamen se está mostrando actualmente en contra de la propiedad y exigir formalmente que el acreedor ejecute una liberación parcial o se emprenderán acciones legales sin previo aviso. El fundamento jurídico de esta demanda es Tarrant Bank v. Miller (833 S. W.2D 366), que decidió que un acreedor de sentencia era responsable de daños y perjuicios si no podía, después de la demanda, dar una liberación parcial de una sentencia en cuanto a la propiedad patrimonial del deudor. Los abogados acreedores están bien informados sobre la responsabilidad potencial de sus clientes, por lo que a menudo cooperarán y aconsejarán al acreedor que firme la liberación. A veces, sin embargo, esto no sucede y será necesario continuar con los pasos descritos en la sección 52.0012.

Bricolaje, Cuidado

Exigir y negociar la liberación parcial de un embargo de sentencia contra la propiedad es una tarea compleja que debe realizarse en estricto cumplimiento de la jurisprudencia y el estatuto. Los clientes que intentan este trabajo por sí mismos corren el riesgo de que si (y probablemente cuando) no logran obtener una liberación, un abogado de bienes raíces no solo tenga que comenzar el proceso de nuevo, sino que también tenga que pasar tiempo deshaciendo el daño que el cliente ha hecho a su propio caso.

Las compañías de títulos de propiedad son Ahora el Problema

Las compañías de títulos de propiedad, siendo las instituciones conservadoras y reacias al riesgo que son, se han mostrado reacias a cerrar transacciones sin exigir que se paguen los gravámenes judiciales, incluso cuando están en contra de la propiedad familiar, antes de asegurar el título del nuevo comprador. No quieren la responsabilidad potencial; por lo tanto, muchas compañías de títulos de propiedad se comportan como si el nuevo estatuto no existiera. El efecto desafortunado de esto es obligar a las compañías de títulos a «comprar» para encontrar uno que sea amigable con la Sección 52.0012 antes de abrir el título. Uno podría razonablemente esperar que la legislatura enmiende este estatuto en el futuro.

DESCARGO DE RESPONSABILIDAD

La información de este artículo se demuestra solo con fines educativos generales y no se ofrece como asesoramiento legal en el que nadie pueda confiar. La ley cambia. Es recomendable contar con asesoramiento legal relacionado con sus necesidades y circunstancias individuales antes de tomar cualquier acción que tenga consecuencias legales. Consulte también a su asesor fiscal. Esta firma no lo representa a menos y hasta que se retenga expresamente por escrito y reciba el pago para hacerlo.

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