Articles

Urteil Pfandrechte und das Texas Homestead

Posted by admin

Einleitung

Ein Texas-Urteil, wenn es ordnungsgemäß in den Immobilienaufzeichnungen abstrahiert wird, „stellt ein Pfandrecht dar und ist an Immobilien des Beklagten gebunden, mit Ausnahme von Immobilien, die nach Kapitel 41, der texanischen Verfassung oder einem anderen Gesetz, das sich in dem Landkreis befindet, in dem die Zusammenfassung aufgezeichnet und indexiert ist, einschließlich Immobilien, die nach einer solchen Aufzeichnung und Indexierung erworben wurden“ (Texas Property Code Sec. 52.001). Jedoch, Property Code Sec. 52.0012, das am 1. September 2007 in Kraft trat, sieht ein Verfahren zur Freigabe von Gehöfteigentum aus einem Urteilspfandrecht vor. Beachten Sie, dass dieses Verfahren nur für Zusammenfassungen von Urteilen gilt, die nach dem 1. September 2007 eingereicht wurden.

In der Vergangenheit war ein Gehöfteigentum nicht von einem vervollkommneten Pfandrecht befreit, aber es war vom Zwangsverkauf befreit, solange das Eigentum das Gehöft des Schuldners blieb. Exocet Inc. v. Cordes, 815 S.W.2d 350, 352 (Tex.App.-Austin 1991, no writ). Abschnitt 52.0012 bietet nun eine gesetzliche Methode zur Sicherung einer Freigabe eines Urteils Pfandrecht gegen Gehöft Eigentum.

Eidesstattliche Erklärung

Property Code Sec. 52.0012 sieht die Einreichung einer eidesstattlichen Erklärung vor, die im Wesentlichen der in diesem Abschnitt des Kodex angegebenen Form entsprechen muss. Der Einreichung der eidesstattlichen Erklärung muss ein 30-tägiges Kündigungsschreiben vorausgehen, das per Einschreiben an den Gläubiger des Urteils und seinen Anwalt gerichtet ist. Das Schreiben muss eine Kopie der eidesstattlichen Erklärung enthalten, die der Eigentümer des Gehöfts in den Immobilienunterlagen einreichen möchte. Die Anforderungen des Schreibens und der eidesstattlichen Erklärung sind sehr technisch und sollten von einem Anwalt durchgeführt werden, der sich mit diesem Verfahren auskennt.

Der Gläubiger des Urteils kann die Klage des Hausbesitzers anfechten, indem er eine widersprüchliche eidesstattliche Erklärung einreicht, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass die eidesstattliche Erklärung des Hausbesitzers falsch ist.

Freigabe des Urteilspfandrechts

Das Endergebnis, wenn dieses Verfahren genau befolgt wird, ist, dass die eidesstattliche Erklärung des Hausbesitzers als Freigabe des Urteilspfandrechts für das Gehöfteigentum dient. Auch nachfolgende gutgläubige Käufer und Hypothekenschuldner sind berechtigt, sich absolut auf die eidesstattliche Erklärung des Hausbesitzers zu verlassen.

Der erste Schritt bei der Entfernung von Pfandrechten

Der erste Schritt bei der Entfernung eines Pfandrechts sollte darin bestehen, den Urteilsgläubiger oder seine Anwälte zu kontaktieren und sie darüber zu informieren, dass das Pfandrecht derzeit gegen das Gehöft besteht, und formal zu verlangen, dass der Gläubiger eine teilweise Freilassung durchführt oder rechtliche Schritte ohne weitere Ankündigung eingeleitet werden. Die Rechtsgrundlage für diese Forderung ist Tarrant Bank v. Miller (833 S.W.2D 366), die entschieden, dass ein Urteil Gläubiger haftet auf Schadensersatz, wenn es versäumt, nach dem Antrag auf eine teilweise Freigabe eines Urteils über den Schuldner Gehöft zu geben. Gläubigeranwälte sind über die mögliche Haftung hier für ihre Klienten sachkundig, also arbeiten sie häufig zusammen und raten dem Gläubiger, die Freigabe zu unterzeichnen. Manchmal geschieht dies jedoch nicht und es müssen die in Abschnitt 52.0012 beschriebenen Schritte ausgeführt werden.

Heimwerker aufgepasst

Die teilweise Freigabe eines Pfandrechts gegen das Gehöft zu fordern und auszuhandeln, ist eine komplexe Aufgabe, die in exakter Übereinstimmung mit der Rechtsprechung und der Satzung zu erfüllen ist. Kunden, die diesen Job selbst versuchen, laufen Gefahr, dass, wenn (und wahrscheinlich, wenn) sie keine Freigabe erhalten, ein Immobilienanwalt nicht nur den Prozess von vorne beginnen muss, sondern auch Zeit damit verbringen muss, den Schaden rückgängig zu machen, den der Klient seinem eigenen Fall zugefügt hat.

Titelgesellschaften sind jetzt das Problem

Titelgesellschaften, die die konservativen, risikoscheuen Institutionen sind, die sie sind, haben gezögert, Transaktionen abzuschließen, ohne zu verlangen, dass Urteilspfandrechte – selbst wenn sie gegen das Gehöft sind – bezahlt werden, bevor sie das Eigentum des neuen Käufers versichern. Sie wollen die potenzielle Haftung nicht; Daher verhalten sich viele Titelunternehmen so, als ob das neue Gesetz nicht existiert. Der unglückliche Effekt davon ist, das „Einkaufen“ von Titelunternehmen zu zwingen, eine zu finden, die mit Sec. 52.0012 befreundet ist, bevor der Titel geöffnet wird. Man kann vernünftigerweise erwarten, dass der Gesetzgeber dieses Statut in Zukunft ändern wird.

HAFTUNGSAUSSCHLUSS

Die Informationen in diesem Artikel dienen nur allgemeinen Bildungszwecken und werden nicht als Rechtsberatung angeboten, auf die sich jemand verlassen kann. Das Gesetz ändert sich. Rechtsberatung in Bezug auf Ihre individuellen Bedürfnisse und Umstände ist ratsam, bevor Sie Maßnahmen ergreifen, die rechtliche Konsequenzen haben. Fragen Sie auch Ihren Steuerberater. Diese Firma vertritt Sie nicht, es sei denn, sie wird ausdrücklich schriftlich zurückgehalten und erhält dafür eine Zahlung.

Related Post

Leave A Comment