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Fragen & Antworten / Taten

Verwende ich eine Garantieerklärung, eine spezielle Garantieerklärung oder eine Kündigungserklärung?

Das ist die Frage

Gregory L. Miles, Rechtsanwalt

Personen in Immobilien stoßen häufig auf die Entscheidung, ob sie eine Garantieerklärung oder eine Kündigungserklärung verwenden. Seltener können sie mit speziellen Garantieerklärungen konfrontiert werden. Jeder hat seine angemessene Verwendung und seinen Platz in Immobilientransaktionen. Der Benutzer muss jedoch ein grundlegendes Verständnis für die Wirkung jedes einzelnen Dokuments haben und warum eines im Gegensatz zu einem anderen ausgewählt wird. Es ist nicht der Zweck dieses kurzen Artikels, eine detaillierte Analyse zu liefern, und es ist kein Ersatz für die Beratung mit einem Anwalt, sondern dient als grundlegende Erklärung für diese Art von Taten.

Garantieerklärung

Die wesentliche Wirkung einer Garantieerklärung besteht darin, der Person, auf die die Immobilie übertragen wird, bestimmte Versprechen zu machen. Thesen werden im juristischen Jargon als „Eigentumsgarantien“ bezeichnet. Eine echte Garantieurkunde verspricht in der Tat, dass der Grantor, oder mit anderen Worten die Person, die das Eigentum überträgt, einen guten und richtigen Titel hat, dass es keine Pfandrechte auf dem Grundstück gibt, und dass es keine Dienstbarkeiten auf dem Grundstück gibt, so dass das Eigentum an der Immobilie klar und vollständig sein wird.

In der Praxis ist es ein seltener Fall, dass ein Titel im Sinne einer echten Garantieerklärung vollständig „klar und sauber“ ist. Folglich sollte die Person, die das Eigentum überträgt, bei jeder Transaktion fragen: „Mache ich Versprechen, die ich nicht halten und einhalten kann?“

Die Bedeutung der „Garantien“ oder in nicht-rechtlichen Begriffen „Versprechen“, die in einer Garantieurkunde gemacht werden, kann eine große Bedeutung haben. Wenn beispielsweise eine Garantieurkunde erteilt wurde und sich später herausstellt, dass Titelprobleme vorliegen, kann die Person, die die Garantieurkunde erteilt, einer Klage des Stipendiaten unterliegen, in der der Stipendiat diese Person zwingen kann, den Titel zu klären, Schadensersatz zu leisten oder anderweitig die Verantwortung für Rechtsmängel oder andere Probleme im Zusammenhang mit dem Eigentum zu tragen. Es kann überraschen, dass, wenn Eigentum durch Garantieurkunde übertragen oder verkauft wird und zum Zeitpunkt der Übertragung ausstehende Steuern anfallen, eine Garantieurkunde dazu führen kann, dass der Grantor für diese Steuern haftet, obwohl der Grantor nicht dachte, dass er oder sie derjenige sein würde, der die Steuern zahlt.

Unter Arizona Gesetz, nur mit den Worten „gewähren“ oder „vermitteln“ schaffen solche Garantien des Titels. Siehe A.R.S. § 33-435.

Dennoch werden Garantieerklärungen in den meisten Wohnungstransaktionen verwendet und scheinen von Titelunternehmen bevorzugt zu werden.

Wenn Sie eine Garantieurkunde verwenden, sollten Sie Folgendes beachten:

1) Lesen Sie den Titelbericht sorgfältig durch. Gehen Sie nicht davon aus, dass nur weil ein Immobilienmakler oder Titel Offizier sagt, dass der „Titel ist sauber“, dass das unbedingt wahr ist. Jede der im Titelbericht gezeigten Titelausnahmen muss analysiert und verstanden werden. Zu oft wird davon ausgegangen, dass dies nur „Standardausnahmen“ sind, wenn Sie die Urkunde einreichen. Das mag nicht immer der Fall sein. Beispielsweise kann eine Eigenschaft eine alte Dienstbarkeit anzeigen. Auf den ersten Blick mag der Grantor geneigt sein zu sagen: „Nun, das ist nicht mein Problem. Es ist seit Jahren dort. Außerdem weiß ich, dass es nichts auf dem Grundstück.“ Eine sorgfältige Prüfung könnte jedoch eine Dienstbarkeit des Versorgungsunternehmens in der Mitte des Grundstücks offenbaren, die es unmöglich macht, es zu entwickeln.

Wenn die Person, die den Titelbericht betrachtet, nicht über das Fachwissen verfügt, um die Ausnahmen zu verstehen und zu analysieren, sollte ein Rechtsbeistand konsultiert und möglicherweise sogar ein registrierter Vermesser oder Bauingenieur angeheuert werden, um zu helfen, bevor sie die Urkunde unterzeichnen.

2) Ein Grantor hat die Macht, die ‚Garantien‘ zu begrenzen, oder in anderen Worten einige der ‚Versprechen‘, die in einer Garantieurkunde durch die richtige Formulierung in der Tat gemacht werden. Viele Garantieurkunden enthalten eine Befreiung von der Urkunde, die so etwas sagt, „Die Beförderung unterliegt allen Dienstbarkeiten, Verbindlichkeiten, Angelegenheiten der Aufzeichnung, etc.“ In den meisten Fällen wäre es unklug, eine Garantieerklärung zu unterzeichnen, die keine solche Einschränkung des Umfangs der Garantieversprechen enthält.

In einigen Fällen ist es sogar möglich, einen Vertrag zu schließen, in dem sich ein Immobilienkäufer verpflichtet, sich bei Rechtsmängeln ausschließlich auf die Titelversicherung zu verlassen und keine Ansprüche gegen einen Garantiegeber geltend zu machen.

3) Es ist ratsam, Immobilien zu inspizieren und in einigen Fällen sogar eine Umfrage durchzuführen. Häufig gibt es Mängel im Titel oder im Status des Eigentums, die aus einem Titelbericht oder einer anderen „legalistischen“ Prüfung des Titels nicht ohne weiteres ersichtlich wären. Dazu gehören Dinge wie Grundstücksgrenzen, Zäune an der falschen Stelle, Versorgungsunternehmen, die in den aufgezeichneten Dokumenten nicht offengelegt werden, Gebäude, die verlegt werden, und praktisch jede andere Art von Defekt, die man sich vorstellen kann. Normalerweise ist eine vollständige Garantieerhebung die einzige Möglichkeit, dies festzustellen, Manchmal können jedoch kostengünstigere und aufwändigere Erhebungen einem Zuschussgeber bei der Entscheidung helfen, ob eine Garantieurkunde vorgelegt werden soll.

Schließlich sind in der Praxis in den meisten Wohngebieten Transaktionen mit etablierten Unterabteilungen, die von den Städten und Landkreisen genehmigt wurden, in denen sich die Unterabteilungen befinden, angemessen. Es wäre dennoch ratsam, einigen der oben genannten Vorschläge zu folgen.

Zusammenfassend heißt es in einer allgemeinen Garantieurkunde im Wesentlichen: „Ich verspreche, dass ich dieses Eigentum besitze, es gibt keine Titelangelegenheiten, die sich auf Ihren Titel auswirken, und wenn es Titelmängel gibt, bin ich bereit, die Kosten für die Verteidigung Ihres Titels und die daraus resultierenden Schäden zu tragen.“ Folglich würde der Gewährer, dh die Person, die das Eigentum an der Immobilie weitergibt, bei jeder Immobilientransaktion gut daran tun, den Status des Eigentums sorgfältig zu prüfen, die Immobilie zu inspizieren und, wenn die Zeit und die finanziellen Ressourcen verfügbar sind, einen Rechtsbeistand zu konsultieren und ein Vermesser. Bei einer Wohnimmobilientransaktion in etablierten Unterabteilungen wird dies normalerweise nicht durchgeführt, es gibt jedoch keine Garantie dafür, dass keine Probleme auftreten.

Kündigungsurkunde

Im Gegensatz zu einer oben diskutierten Garantieurkunde bietet eine sogenannte „Kündigungsurkunde“ dem Verkäufer einen größeren Schutz und dem Käufer praktisch keinen Schutz. Aus diesem Grund neigen Titelunternehmen dazu, Garantieerklärungen bei den Wohnimmobilientransaktionen zu verwenden. Verkäufer sollten vorsichtig sein, da Immobilienmakler und Titelunternehmen häufig die Verwendung einer Garantieurkunde „verlangen“, dies jedoch gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, und sachkundige Anwälte und Treuhandbeamte erkennen an, dass dies im Allgemeinen keine gesetzliche Notwendigkeit ist. Manchmal in kleinen Transaktionen kann eine Titelgesellschaft eine Garantieurkunde als eine Frage der Politik verlangen.

Im Gegensatz zu der Garantieurkunde, die die oben genannten Versprechen gibt, sagt die Arizona Quitclaim Deed im Wesentlichen: „Ich weiß nicht, ob ich diese Eigenschaft besitze oder sogar einen Anspruch auf die Eigenschaft habe. Aber was immer ich habe, gebe ich dir.“ Das ist zwar nicht die genaue rechtliche Bedeutung eines Kündigungsanspruchs, aber es ist eine bequeme Art, über seinen Umfang nachzudenken. Im Falle von Rechtsmängeln, unbezahlten Steuern und anderen Arten von Ansprüchen bietet der Rücktrittsanspruch dem Käufer keinen Schutz; es schützt jedoch den Verkäufer, der im Wesentlichen keine Versprechungen gemacht hat. Wann immer möglich, wäre es für einen Verkäufer „bequem“, eine Kündigungsurkunde zu verwenden. Ein Käufer sollte jedoch zögern, eine Kündigungsurkunde zu akzeptieren, ohne deren Auswirkungen auf eine Immobilientransaktion sorgfältig zu analysieren.

Quit Claim Deeds werden häufig verwendet, wenn ein Stück Eigentum zwischen Nachbarn umstritten ist, wenn potenzielle Titelprobleme oder Probleme vorliegen, wenn die Immobilie inspiziert und vermessen wurde, oder wenn der Käufer bereit ist, sich ausschließlich auf die ausgestellte Titelversicherung zu verlassen.

Käufer sollten sich vor Kündigungsurkunden hüten, da diese die Rechte des Käufers einschränken können. Verkäufer sollten vorsichtig sein, um Garantieurkunden zu geben, und erkennen, dass Käufer zögern können, eine Kündigungsurkunde zu akzeptieren.

Eine Kündigungsurkunde besagt im Gegensatz zur Verwendung der Wörter „gewähren“ oder „vermitteln“, wie in A.R.S. §33-435, dass „Ich hiermit den Anspruch kündige“. Oft werden zusätzliche Wörter in die Dokumente eingefügt, die besagen, dass „Ich keinerlei Garantien gebe“.

Standardformulare sind allgemein verfügbar.

Spezielle Garantieerklärung

Eine spezielle Garantieerklärung kann manchmal die Lücke zwischen einer vollständigen Garantieerklärung oder einer Kündigungserklärung schließen, wenn ein Verkäufer die Verantwortung einer Garantieerklärung nur ungern übernimmt. Diese Umstände treten häufig auf, wenn beispielsweise ein Familienmitglied ein Treuhänder in einem widerruflichen Familientrust ist und Eigentum an einen Begünstigten überträgt. Der Treuhänder kann das Gefühl haben, dass er oder sie keine Verantwortung für den Titel übernehmen sollte und daher nur ungern eine Garantieerklärung abgeben möchte. Der Treuhänder kann stattdessen eine besondere Garantieerklärung abgeben. Bei komplexen Immobilientransaktionen werden im Laufe der Jahre immer häufiger spezielle Garantieerklärungen verwendet, da sie dem Käufer einen minimalen Schutz bieten und begrenzte Garantien für den Verkäufer haben.

Im Wesentlichen könnte eine spezielle Garantieurkunde so interpretiert werden, dass Sie besagt: „Ich kann Ihnen nicht versprechen, was der Zustand des Eigentums ist oder was mit der Immobilie passiert ist. Da ich jedoch der betitelte Eigentümer der Immobilie bin, gibt es keine Titelmängel, die ich selbst geschaffen habe“. Obwohl diese Erklärung nicht genau mit der rechtlichen Erklärung übereinstimmt, ist sie eine nützliche Denkweise für eine besondere Garantieerklärung.

Beratung mit sachkundigen Immobilien Rechtsberater ist eine gute Idee.

Zusammenfassung

Allgemeine Verwendungen einer allgemeinen Garantieurkunde umfassen: (1) Versicherte Wohnungstransaktionen in etablierten Unterabteilungen, die von Stadt und Landkreis genehmigt wurden und in deren Zusammenhang ein öffentlicher Bericht erstellt wurde. In diesem Zusammenhang würden oder wären viele der „ernsten Probleme“ im Unterteilungsprozess identifiziert und gelöst worden. (2) Komplexe Handels- und Grundstückstransaktionen, bei denen eine sorgfältige Analyse der Immobilie durch Vermessung, sorgfältige Überprüfung und Analyse des Titelberichts durchgeführt wurde.

Häufige Verwendungen einer Kündigungsurkunde sind: (1) Zur Beilegung von Grenzstreitigkeiten zwischen Nachbarn oder anderem umstrittenen Eigentum, bei dem eine Partei, die einen „Anspruch“ auf das Eigentum aufgibt, aber keine Versprechungen machen möchte, dass der Titel zugunsten des Gewährers richtig oder gültig ist. (2) Komplexe Transaktionen, bei denen der Gewährer Vorbehalte gegen den Eigentumsstatus hat und der Empfänger bereit ist, eine Titelversicherung als alleinige Eigentumszusicherung zu akzeptieren. Manchmal erhält der Stipendiat eine sogenannte „erweiterte Deckung“ und eine andere modifizierte Titelversicherung, die einen erheblichen Schutz vor den Arten von Dingen bietet, die in Bezug auf den Titel relevant sind. Diese Schutzmaßnahmen sind in der Regel nicht in den Standardrichtlinien des Eigentümers enthalten, können jedoch eine kostspielige Umfrage erfordern, um sicherzustellen, dass keine Probleme auftreten.

Eine spezielle Garantieurkunde kann verwendet werden, wenn: (1) Der Verkäufer oder derjenige, der die Immobilie überträgt, war nicht persönlich an der Immobilie beteiligt und kann keine Zusicherung bezüglich des vorherigen Eigentumsstatus geben. Klassische Anwendungsbeispiele wären ein Treuhänder im Family Trust oder ein persönlicher Vertreter in einem Nachlass. (2) Kommerzielle oder andere Transaktionen, bei denen Zweifel am Status des Titels bestehen, der Gewährer jedoch bereit ist zu versichern, dass er nichts unternommen hat, um den Titel zu beeinträchtigen.

Schließlich betrifft dieser Artikel nicht alle Komplexitäten in Bezug auf die Verwendung einer Garantieurkunde, einer besonderen Garantieurkunde oder einer Kündigungsurkunde. Dies sollte dem Leser jedoch eine grundlegende rechtliche Beschreibung der verfügbaren Dokumente und der Auswirkungen ihrer Verwendung geben.

Dieser Artikel ist nicht als Rechtsberatung gedacht und sollte nicht als Ersatz für die Beratung durch einen kompetenten Rechtsbeistand herangezogen werden.

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