Articles

skutky

Posted by admin
otázky & odpovědi / skutky

Používám záruční listinu, speciální záruční listinu nebo listinu o ukončení reklamace?

to je otázka

Gregory L. Miles, advokát

osoby v oblasti nemovitostí se často setkávají s rozhodnutím, zda použít záruční listinu nebo smlouvu o ukončení reklamace. Méně často mohou být konfrontováni se zvláštními záručními listinami. Každý z nich má své vhodné využití a místo v transakcích s nemovitostmi. Uživatel však musí mít základní znalosti o účinku každého z dokumentů a o tom, proč by byl jeden vybrán na rozdíl od druhého. Účelem tohoto krátkého článku není poskytnout podrobnou analýzu a nenahrazuje konzultaci s právníkem, ale bude sloužit jako základní vysvětlení těchto typů skutků.

záruční list

podstatným účinkem záruční listiny je učinit určité sliby osobě, na kterou je majetek převeden. Práce jsou v právním žargonu označovány jako „záruky titulu“. Skutečná záruční listina slibuje, ve skutečnosti, že poskytovatel, nebo jinými slovy osoba, která převádí majetek, má dobrý a řádný titul, že na majetku nejsou žádná zástavní práva, a že na majetku nejsou žádná věcná břemena, takže vlastnictví nemovitosti bude jasné a úplné.

v praxi se jedná o vzácný případ, kdy je jakýkoli titul zcela „čistý a čistý“ ve smyslu skutečné záruční listiny. Následkem toho by se při každé transakci měla osoba převádějící nemovitost ptát: „dávám sliby, které nemohu dodržet a ctít?“

význam „záruk“ nebo nelegálně „slibů“, které jsou učiněny v záruční listině, může mít velký význam. Například, pokud byla poskytnuta záruční listina a později se ukáže, že existují problémy s vlastnictvím, osoba poskytující záruční list může být předmětem žaloby ze strany příjemce grantu, ve které může příjemce grantu donutit tuto osobu, aby se pokusila vymazat titul, zaplatit škodu nebo jinak nést odpovědnost za vady titulu nebo jiné problémy týkající se majetku. Může být překvapením, že pokud je majetek převeden nebo prodán prostřednictvím záruční listiny a v době převodu jsou nezaplacené daně, záruční listina by mohla vést k tomu, že poskytovatel bude odpovědný za tyto daně, i když si poskytovatel nemyslel, že by platil daně.

podle Arizonského zákona, jen pomocí slov „grant“ nebo „zprostředkovat“ vytvořit takové záruky vlastnictví. Viz A. R. S. § 33-435.

nicméně záruční listiny se používají ve většině rezidenčních transakcí a zdá se, že jsou upřednostňovány titulními společnostmi.

při použití záruční listiny jsou některé z věcí, které poskytovatel může chtít zvážit:

1) pečlivě zkontrolujte zprávu o názvu. Nepředpokládejte, že jen proto, že realitní agent nebo titulní důstojník říká, že „titul je čistý“, je to nutně pravda. Každá z výjimek titulu uvedených ve zprávě o názvu musí být analyzována a pochopena. Příliš často se považuje za samozřejmé, že se jedná pouze o „standardní výjimky“, když podáte listinu. Nemusí tomu tak být vždy. Například vlastnost může zobrazit staré užitkové věcné břemeno přes to. Na první pohled může být poskytovatel nakloněn říci: „No, to není můj problém. Je tam už roky. Kromě toho vím, že na pozemku nic není.“Pečlivé zkoumání by však mohlo odhalit věcné břemeno, které jde přímo do středu nemovitosti, což znemožňuje jeho rozvoj.

pokud osoba, která se dívá na titulní zprávu, nemá odborné znalosti, aby porozuměla a analyzovala výjimky, měla by být konzultována právní rada a dokonce možná registrovaný Inspektor nebo stavební inženýr najatý, aby pomohl před podpisem listiny.

2) poskytovatel má pravomoc omezit „záruky“ nebo jinými slovy některé „sliby“, které jsou učiněny v záruční listině správným zněním v Listině. Mnoho formulářů záručních listin obsahuje výjimku z listiny, která říká něco takového, “ přeprava podléhá všem věcným břemenům.“, závazky,záležitosti záznamu, atd.“Ve většině případů by poskytovatel nebyl moudrý podepsat záruční listinu, která neobsahovala takové omezení rozsahu záručních slibů.

v některých případech je dokonce možné vytvořit dohodu, ve které kupující nemovitosti souhlasí s tím, že se bude spoléhat pouze na pojištění titulu v případě, že dojde k vlastnickým vadám, a nebude uplatňovat nároky vůči poskytovateli, který poskytl záruky.

3) je moudré kontrolovat nemovitosti a v některých případech dokonce mít průzkum. Často, v názvu nebo stavu nemovitosti jsou vady, které by nebyly snadno patrné ze zprávy o titulu nebo jiného „legálního“ zkoumání titulu. To by zahrnovalo takové věci, jako jsou majetkové linie, ploty na špatném místě, nástroje, které nejsou uvedeny v zaznamenaných dokumentech, budovy jsou nesprávně umístěny a prakticky jakýkoli jiný typ vady, kterou si lze představit. Obvykle je úplný průzkum ALTA jediným způsobem, jak to zjistit, nicméně občas, levnější a zapojené průzkumy mohou pomoci poskytovateli při určování, zda poskytnout záruční listinu.

konečně, jako praktická záležitost, ve většině rezidenčních transakcí zahrnujících zavedené subdivize, které byly schváleny městy a kraji, kde se subdivize nacházejí, jsou vhodné. Bylo by stále moudré dodržovat některé z výše uvedených návrhů.

stručně řečeno, obecná záruční listina v podstatě říká: „slibuji, že vlastním tuto nemovitost, neexistují žádné záležitosti, které by ovlivnily váš titul, a pokud existují vady titulu, budu ochoten zaplatit náklady na obranu vašeho titulu a zaplatit škody, které z toho mohou vzniknout.“V důsledku toho v každé realitní transakce zadavatel, to je osoba, která prochází název nemovitosti, by dobře pečlivě zkoumat stav vlastnictví, kontrolovat majetek, a je-li čas a finanční zdroje jsou k dispozici konzultovat s právním zástupcem a zeměměřič. V rezidenční transakci v zavedených subdivizích se to obvykle nedělá, ale neexistuje žádná záruka, že problémy nevzniknou.

ukončete Reklamační listinu

na rozdíl od výše uvedené záruční listiny poskytuje tzv. Je to z toho důvodu, že název společnosti mají tendenci používat záruční listiny v rezidenčních transakcí. Prodejci by měli být opatrní, protože často realitní kanceláře a titul společnosti budou „požadovat“ použití záruční listiny, ale to není vyžadováno zákonem, a znalí právníci a úschovy úředníci uznají, že to obecně není nutností podle zákona. Někdy v malých transakcích může název společnosti vyžadovat záruční listinu jako věc politiky.

na rozdíl od záruční listiny, která dává výše uvedené sliby, list Arizona quitclaim v podstatě říká: „Nevím, jestli vlastním tuto nemovitost nebo dokonce mám nárok na nemovitost. Nicméně, cokoliv bych mohl dát vám.“I když to není přesný právní význam výpovědi, je to pohodlný způsob myšlení o jeho rozsahu. V případě vad vlastnického práva, nezaplacené daně, a jiné druhy nároků quit claim neposkytuje kupujícímu žádnou ochranu; chrání však prodejce, který v podstatě nic nesliboval. Kdykoli je to možné, bylo by pro prodejce „výhodné“ použít smlouvu o ukončení reklamace. Kupující by se však měl zdráhat přijmout smlouvu o ukončení reklamace bez pečlivé analýzy jejího dopadu na transakci s nemovitostmi.

ukončete pohledávky se často používají tam, kde je spor mezi sousedy sporný, pokud existují potenciální problémy s titulem nebo problémy, pokud byla nemovitost zkontrolována a prozkoumána, nebo je kupující ochoten spoléhat se pouze na pojištění titulu, které bylo vydáno.

kupující by si měli dát pozor na výpovědi, protože mohou omezit práva kupujícího. Prodejci by měli být opatrní při poskytování záručních listin a uvědomit si, že kupující se mohou zdráhat přijmout skutek o ukončení reklamace.

výpovědní listina, na rozdíl od použití slov „grant“ nebo „zprostředkovat“, jak je uvedeno v A. R. S. §33-435, uvádí, že „tímto ukončuji nárok“. Do dokumentů budou často vložena další slova v tom smyslu, že „neposkytuji žádné záruky“.

standardní formuláře jsou obecně dostupné.

zvláštní záruční list

zvláštní záruční list může někdy překlenout mezeru mezi poskytnutím plné záruční listiny nebo výpovědní listinou, když se prodávající zdráhá převzít odpovědnost záruční listiny. Tyto okolnosti často vznikají, když je například člen rodiny správcem v rodině žijící odvolatelnou důvěrou a převede majetek na příjemce. Správce může mít pocit, že by neměl převzít žádnou odpovědnost za titul, a proto se zdráhá poskytnout záruční listinu. Správce může místo toho poskytnout zvláštní záruční listinu. Ve složitých transakcí s nemovitostmi zvláštní záruční listiny mají, v průběhu let, stále častěji používají, protože nabízejí určitou minimální ochranu kupujícímu a mají omezené záruky jménem prodávajícího.

v podstatě zvláštní záruční listina může být interpretována tak, že říká: „Nemohu vám slíbit, jaký je stav vlastnictví nebo co se stalo s majetkem. Protože jsem však vlastníkem nemovitosti, neexistují žádné vady titulu, které jsem sám vytvořil“. Ačkoli toto vysvětlení přesně neodpovídá právnímu vysvětlení, je to užitečný způsob myšlení o zvláštní záruční listině.

konzultace s znalým právním poradcem v oblasti nemovitostí je dobrý nápad.

shrnutí

běžné použití obecného záručního listu by zahrnovalo: (1) pojištěné rezidenční transakce v zavedených subdivizích, které byly schváleny městem a krajem a v souvislosti s nimiž byla vydána Veřejná zpráva. V této souvislosti by mnoho „vážných problémů“ bylo nebo bylo identifikováno a vyřešeno v procesu dělení. (2) komplexní obchodní a pozemkové transakce, kde došlo k pečlivé analýze nemovitosti prostřednictvím průzkumu, pečlivého přezkumu a analýzy zprávy o titulu.

běžné použití quit nároku listiny jsou: (1)řešit hraniční spory mezi sousedy, nebo jiný sporný majetek, kde jedna strana, která se chystá vzdát jakékoliv „nárok“ má na majetku, ale nechce, aby žádné sliby, že titul je správné nebo platné ve prospěch poskytovatele. (2) Komplexní transakce, kdy poskytovatel má výhrady k postavení titulu a příjemce grantu je ochoten přijmout pojištění titulu jako jediné ujištění o titulu. Někdy, příjemce grantu získá to, co se označuje jako „rozšířené krytí“ a další upravené pojištění titulu, které poskytuje významnou ochranu proti typům věcí, které se týkají titulu. Tyto ochrany obvykle nejsou uvedeny v zásadách standardního vlastníka, ale mohou zahrnovat nákladný průzkum, aby se ujistil, že neexistují žádné problémy.

zvláštní záruční list lze použít, pokud: (1) prodávající nebo ten, kdo převede nemovitost, nebyl osobně zapojen do nemovitosti a nemůže poskytnout žádnou záruku ohledně předchozího stavu vlastnictví. Klasickými příklady použití by byl správce v rodinné důvěře nebo osobní zástupce v závěti. (2) Obchodní nebo jiné transakce, kde existují určité pochybnosti o stavu titulu, ale poskytovatel je ochoten ujistit se, že neudělal nic, co by ovlivnilo titul.

a konečně, tento článek nemá vliv na všechny složitosti ve vztahu k použití záruční listiny, zvláštní záruční listiny nebo výpovědní listiny. To by však mělo čtenáři poskytnout základní právní popis dostupných dokumentů a důsledky jejich použití.

tento článek není zamýšlen jako právní poradenství a neměl by se na něj spoléhat jako na náhradu za konzultaci s příslušným právním poradcem.

Related Post